星耀五洲“破產(chǎn)”疑云調(diào)查 深陷信托融資沼澤
隨著大量房地產(chǎn)信托兌付期的來(lái)臨，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目接連傳出破產(chǎn)傳聞。歷經(jīng)多次信托融資的天津市“雙料地王”星耀五洲項(xiàng)目，近期又因業(yè)主糾紛及破產(chǎn)傳聞引起業(yè)界關(guān)注。
雖然星耀五洲方面一再澄清破產(chǎn)傳聞，而記者實(shí)地探訪也發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目施工還在進(jìn)行，但背負(fù)著“地王”昂貴成本、深陷信托沼澤的星耀五洲項(xiàng)目，已然成為本輪信托危機(jī)中的典型實(shí)例。
“停工因溫度過(guò)低”
“高層、別墅都在售，均價(jià)在9500元/平米?！毙且逯揄?xiàng)目售樓員告訴記者，當(dāng)前在售的是“亞洲板塊”，而在年底前，在售所有項(xiàng)目都可以交房。
與售樓員肯定的答復(fù)相對(duì)照的是，近期針對(duì)星耀五洲停工及破產(chǎn)的傳聞已甚囂塵上?！吨袊?guó)企業(yè)報(bào)》3月20日刊登相關(guān)文章，并爆料“天津星耀五洲在‘第二大洲’建設(shè)中遇到問(wèn)題，目前已全部停工?！碑?dāng)日，天津星耀五洲項(xiàng)目即在其官方微博上回應(yīng)“停工一說(shuō)請(qǐng)勿信！”翌日凌晨，天津星耀投資有限集團(tuán)亦火速發(fā)表聲明，稱該報(bào)道不實(shí)，已構(gòu)成嚴(yán)重的名譽(yù)侵權(quán)，并將追究法律責(zé)任。
4月14日，記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，星耀五洲項(xiàng)目?jī)?nèi)部遍布施工人員，“北美板塊”部分高層樓棟已有業(yè)主入住，而“亞洲板塊”高層樓棟也有大批工人正在施工，與此前媒體報(bào)道不同的是，“亞洲板塊”高層樓棟外立面的藍(lán)色保溫層施工已全部完畢。據(jù)項(xiàng)目人員介紹，“部分臨湖聯(lián)排別墅，也在加緊施工，爭(zhēng)取上半年就能交房”。
星耀五洲項(xiàng)目營(yíng)銷副總監(jiān)李彩妮也向記者介紹，星耀五洲現(xiàn)已完成了140萬(wàn)平米的建設(shè)規(guī)模，其中“北美板塊”住宅30萬(wàn)平米順利交房，40萬(wàn)平米主體竣工；“亞歐板塊”60萬(wàn)平米主體完工，正在進(jìn)行外檐和細(xì)部以及園林施工。
對(duì)于施工暫停一事，天津星耀投資有限公司總經(jīng)理?xiàng)钗闹ο蛴浾弑硎?，“部分媒體報(bào)道的破產(chǎn)傳言并不屬實(shí)。”他解釋，北方每年差不多3月15日之前，夜間溫度都在5度以下，低溫條件不利于建筑施工，所有項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定必須暫停施工。但在3月以來(lái)，施工已經(jīng)全面恢復(fù)，當(dāng)前整個(gè)項(xiàng)目有幾千人在施工，將全力以赴保證2012年星耀五洲如期順利交房。
難逃“地王”困境
其實(shí)，自去年10月以來(lái)，星耀五洲項(xiàng)目就數(shù)次傳出破產(chǎn)傳言，資金周轉(zhuǎn)困難似乎已成為星耀五洲的一處“死穴”，而這一切還得從2007年底天津星耀投資有限公司那次“豪爽”的拿地說(shuō)起。
2007年10月19日，云南星耀集團(tuán)旗下的天津星耀投資有限公司連續(xù)擊敗來(lái)自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元的總價(jià)拿下天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖地塊，成為當(dāng)年天津樓市單塊成交面積和成交總價(jià)的“雙料地王”，也是當(dāng)年全國(guó)成交總價(jià)地王。
早在2004年就依靠云南新亞洲·體育城項(xiàng)目以小博大一舉成名的星耀集團(tuán)，或許已經(jīng)對(duì)資本運(yùn)作駕輕就熟，但這一次，更大的困境來(lái)自于周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)及變化莫測(cè)的市場(chǎng)。
2007年，天津市土地成交量是上一年的3倍之多；2008年，天津土地繼續(xù)放量，這意味著星耀五洲面臨的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。而且，津南區(qū)是天津市近年來(lái)推出土地最多的區(qū)域。2007年至2010年，津南區(qū)商品房規(guī)劃建筑面積約990萬(wàn)平米，其中八里臺(tái)鎮(zhèn)約424萬(wàn)平米。和星耀同在八里臺(tái)且有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的就有中信、海爾和碧桂園等大型房企的高端住宅。相比之下，中信地塊、海爾家國(guó)天下項(xiàng)目及碧桂園地塊的樓面地價(jià)分別為每平米1434元、965元和795元，均大大低于星耀五洲2096元/平米的土地成本。
盡管星耀五洲方面一再?gòu)?qiáng)調(diào)，其產(chǎn)品環(huán)湖的特色是周邊其他樓盤(pán)無(wú)法比擬的，但高昂的地價(jià)、激烈的競(jìng)爭(zhēng)、逐步趨嚴(yán)的限購(gòu)政策以及坊間傳言的緩慢去化率，著實(shí)讓星耀五洲背負(fù)著太多的地王困境。此外，如何面對(duì)沉重的信托成本，也成為星耀五洲不得不考慮的一個(gè)問(wèn)題。
資金風(fēng)險(xiǎn)猶存
作為一個(gè)“蛇吞象”的項(xiàng)目，如何籌集巨額的資金，成為了星耀五洲從開(kāi)工之日起就必須不斷面對(duì)的問(wèn)題。至今，星耀五洲已前后聯(lián)手不同公司進(jìn)行了5次信托融資。
最近一次信托是在去年下半年，中信信托發(fā)行的信托產(chǎn)品，募集資金10.24億元，用于向天津星耀公司收購(gòu)指定地塊項(xiàng)目公司的股權(quán)。
據(jù)悉，近期有中信信托人士公開(kāi)爆料，“2008年啟動(dòng)的中信盛景星耀地產(chǎn)基金100%控股星耀五洲項(xiàng)目，背后的大股東是中信，顏語(yǔ)（星耀集團(tuán)董事長(zhǎng)）在整個(gè)資產(chǎn)中已經(jīng)不占有股份。今后顏語(yǔ)也沒(méi)有項(xiàng)目回購(gòu)權(quán)，他只能按照土地折價(jià)額進(jìn)行分紅?！?/P>
對(duì)于星耀五洲與信托合作是否已經(jīng)產(chǎn)生了股權(quán)剝離問(wèn)題，記者試圖聯(lián)系星耀集團(tuán)持有人顏語(yǔ)、顏勇兄弟，但電話一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。
而對(duì)此，楊文枝則回應(yīng)記者，“信托涉及企業(yè)的秘密，是集團(tuán)和信托的高層在做，不方便透露太多。可以確認(rèn)的是，我們還將繼續(xù)與信托合作，而星耀五洲仍處于和信托的合作框架之內(nèi)?！?/P>
實(shí)際上，不論星耀五洲股權(quán)歸屬如何，對(duì)于星耀集團(tuán)來(lái)說(shuō)，星耀五洲已經(jīng)很難復(fù)制當(dāng)年新亞洲·體育城的神話，而因?yàn)楫?dāng)前仍有中信作為依托，項(xiàng)目破產(chǎn)也不大可能。
“類似于星耀五洲這樣的項(xiàng)目，是在被評(píng)估后才能得到信托，而其信托資金也必將會(huì)受到嚴(yán)格的監(jiān)管?！鄙虾?shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事兼總裁倪建達(dá)向記者表示，一個(gè)項(xiàng)目的破產(chǎn)往往不是由信托導(dǎo)致的，更有可能來(lái)自于低迷的市場(chǎng)。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，星耀五洲項(xiàng)目是天津市20大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。而今年2月28日，在天津旅游業(yè)出臺(tái)的新一年整體規(guī)劃中，位于天嘉湖旅游產(chǎn)業(yè)帶上的星耀五洲加入到此次開(kāi)發(fā)的布局中。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，“有了政府的明確表態(tài)，這對(duì)星耀五洲是一個(gè)利好消息。”
不過(guò)上述人士也表示，即便如此，在當(dāng)前調(diào)控嚴(yán)厲的市場(chǎng)下，星耀五洲的資金風(fēng)險(xiǎn)，或許還會(huì)長(zhǎng)期存在。