三次加息下月將現(xiàn)累積效應(yīng) 購(gòu)房者擔(dān)子不輕
下月起，購(gòu)房者將為今年的三次加息買(mǎi)單！由于此前大多數(shù)購(gòu)房者在簽訂個(gè)人房貸合同時(shí)，都與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式為“次年1月1日”。因此，隨著新年的臨近，加息的累積效應(yīng)將在下月集中體現(xiàn)，很多房貸客戶(hù)需要在下月起為加息“買(mǎi)單”。
不同時(shí)段辦的房貸 利率上浮幅度不同
對(duì)于購(gòu)房者而言，從下月起執(zhí)行的新利率是央行今年三次加息以后的累計(jì)利率。央行分別在今年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息，目前五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)從今年初的6.40%漲到了7.05%，漲幅超過(guò)10%，中國(guó)人買(mǎi)房貸款的基準(zhǔn)利率已經(jīng)升至10年來(lái)最高。
中國(guó)銀行的工作人員介紹，在今年不同時(shí)段辦理的個(gè)人房貸，基準(zhǔn)利率上漲的幅度會(huì)不一樣。比如，今年2月9日前的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個(gè)百分點(diǎn)，而4月6日至7月6日辦理的房貸，基準(zhǔn)利率則是從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率調(diào)整意味著月供增加，到底增加多少呢?“我的兩套房子總共有100萬(wàn)的貸款，貸款期限20年。雖然都享受了7折的優(yōu)惠，但是從1月份開(kāi)始，每月要多還422元的按揭呢！”這兩天剛從銀行打印了按揭清單的市民劉女士告訴筆者，她正在考慮是否要去提前還貸。
降幅不抵利息漲幅 購(gòu)房者的擔(dān)子不輕
臨近年底，降價(jià)樓盤(pán)的陣營(yíng)日益擴(kuò)大，各大板塊的谷底價(jià)也不斷被刷新。不過(guò)，很多市民的感受是，房?jī)r(jià)下降的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上貸款利率增加的幅度。
“以前做房屋貸款，銀行還有利率優(yōu)惠?，F(xiàn)在不但取消了折扣、提高首付比例、不停地加息，絕大部分銀行還將首套房的利率上浮了5%-10%，即使房?jī)r(jià)降了，這速度也趕不上利息的漲速啊?！眲傂栀?gòu)房者徐小姐為筆者算了一筆賬，她之前看了城南一個(gè)樓盤(pán)的房子，“我想買(mǎi)的那套100平方米的房子，以前總價(jià)大概98萬(wàn)，現(xiàn)在降價(jià)了，大概只要89萬(wàn)，剛開(kāi)始聽(tīng)到降價(jià)的消息很高興，但是趕到現(xiàn)場(chǎng)算了一下貸款利息就郁悶了?！?/P>
徐小姐告訴筆者，她要貸款50萬(wàn)，要是去年10月20日沒(méi)加息前買(mǎi)，可以享受6.14%的基準(zhǔn)利率是，貸款20年的話(huà)，需要支付的利息款為35萬(wàn)左右，但是眼下買(mǎi)的話(huà)，就是首套房也得在7.05%的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，利息竄到了48萬(wàn)。
“真是不算不知道，一算嚇一跳，晚貸款一年，利息竟然多付13萬(wàn)。”一年等來(lái)的9萬(wàn)元優(yōu)惠都被房貸加息抵消了。
七折優(yōu)惠利率 還沒(méi)同期存款利率高
面對(duì)股票市場(chǎng)的低迷，利息的高漲，一些手里有余錢(qián)的購(gòu)房者坐不住了，開(kāi)始盤(pán)算起了提前還款事宜。
近日，筆者在調(diào)查中獲悉，臨近歲末，向銀行咨詢(xún)提前還貸的人數(shù)有所增加?！白罱娫?huà)咨詢(xún)提前還款的市民多了，但是與往年同期相比，真正來(lái)還款的客戶(hù)并沒(méi)有大規(guī)模地增加?！苯ㄔO(shè)銀行相關(guān)窗口工作人員介紹。
銀行人士分析，按現(xiàn)行利率計(jì)算，享受7折優(yōu)惠的房貸利率已與同期存款利率倒掛，這也是很多老房貸客戶(hù)不急著還貸的主要原因。按目前5年期貸款利率7.05%計(jì)算，7折后執(zhí)行利率為4.935%，與同期5.5%的存款利率倒掛。
也就是說(shuō)，即使把錢(qián)存在銀行，同樣的期限獲得的利息也比房貸支出的利息多，確實(shí)沒(méi)必要提前還貸?！耙坏┰偌酉?，利率差距還將拉大。如果選擇銀行其他理財(cái)產(chǎn)品或者信托等，收益將更高?！逼职l(fā)銀行個(gè)貸部人員分析。
提前還貸 其實(shí)不一定劃算
除此之外，據(jù)理財(cái)人員介紹，對(duì)于采用等額本息還款方式且還款年數(shù)已接近中期的客戶(hù)，或者采用等額本金還款、還款期已超過(guò)了1/3的客戶(hù)，都不適合提前還款。
對(duì)此，理財(cái)人員解釋?zhuān)阮~本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就說(shuō)借款人前期還的按揭中，利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話(huà)，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話(huà)意義不大。
“使用等額本金還款的客戶(hù)，并且還款期已經(jīng)超過(guò)了1/3，也不用急著提前還款。理財(cái)專(zhuān)家指出,等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話(huà)，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出?！?