問底樓市
| 萬科總裁郁亮登上了最新一期時尚雜志《芭莎男士》的封面。 IT界熟知，凡搜狐CEO張朝陽出現(xiàn)在時尚封面，必是他的公司身處危困，以個人形象博內(nèi)外信心之時。此番地產(chǎn)業(yè)又逢拐點，王石登山裝形象漸褪，代之以一向低調(diào)的郁亮頭戴禮帽、身著花格短褲，擺出POSE，是一副充滿自信、挑戰(zhàn)危情的姿態(tài)。 萬科喊一聲“降價”，著實不易。11月中旬郁亮終于正式拋出“過冬說”。在此前11月的房價僵持狀態(tài)中，上海龍湖、中海分公司，率先發(fā)起價格戰(zhàn)，令上海萬科落人一步。幾乎萬科所有區(qū)域分公司，開始處于警戒狀態(tài)。 萬科降價之舉無疑是房價拐點的產(chǎn)業(yè)標(biāo)志。知情人士說，為了過冬，郁亮為萬科總結(jié)了四條策略，核心是寧要現(xiàn)金不要利潤。這與龍湖董事長吳亞軍在近期“動員會”上意思如出一轍。失了先機的萬科，隨即于11月下旬將上海兩樓盤降價接近30%，在深圳的降價尺度高過其他房企，并在全國展開新一輪團購大戰(zhàn)。 業(yè)界用萬科、龍湖“火拼”形容價格戰(zhàn)激烈程度。據(jù)悉，兩家公司目前一些區(qū)域分支利潤多有在5%以下者。并且，“萬科在每個區(qū)域的地方公司，只在啟動階段，總部給予資金，營運頭寸自行解決，銷售壓力極大。”一位地產(chǎn)商透露說。 經(jīng)濟學(xué)家巴曙松估計一線城市的房價普遍降幅達(dá)到20%-30%，才能令市場解凍。“三、四線城市投資和保障房將維持固定投資，支撐調(diào)控延續(xù)?！苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林說。 降價還不是終點。11月23日晚，正忙著騰挪項目的綠城董事長宋衛(wèi)平發(fā)來一條短信。 宋衛(wèi)平的短信說：“企業(yè)是社會經(jīng)濟之基本單位，房產(chǎn)是走向發(fā)達(dá)之主要需求。我們會堅持。” 但能堅持多久，解困進展如何，宋衛(wèi)平?jīng)]有回答。多數(shù)人認(rèn)為本輪調(diào)控結(jié)束、房價見底的重要標(biāo)志是大公司倒下一兩個、行業(yè)大規(guī)模洗牌。 現(xiàn)金為王 11月22日，萬科總裁郁亮跟北京萬科員工座談，主題是健康和過冬，并考慮把今年年終獎減半發(fā)放。 郁亮總結(jié)了四條過冬策略：一是現(xiàn)金為王，現(xiàn)金流比利潤率更重要；二是積極銷售，不囤地、不捂盤；三是謹(jǐn)慎買地，不當(dāng)?shù)赝?；四是開源節(jié)流，管控運營成本。這與龍湖吳亞軍此前“動員會”上的意思相似：即降價策略由保證成本改為保障現(xiàn)金流。 龍湖10月在上海領(lǐng)銜降價20%以上后，標(biāo)桿萬科坐不住了。11月，萬科宣布在上海的樓盤清林徑、尚源優(yōu)惠折扣20%-30%，更是將北京金隅萬科城每平米直降3000元，南京的項目降價幅度也與京滬相當(dāng)。日前萬科又將深圳清林徑項目售價下調(diào)10%，領(lǐng)降當(dāng)?shù)貥鞘?。萬科蘇州項目甚至向老業(yè)主承諾如果再進一步降價，將按原價回購。 據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中城市的20余樓盤已經(jīng)將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定。 知名房地產(chǎn)咨詢公司世聯(lián)地產(chǎn)近期發(fā)布的報告稱，目前開發(fā)企業(yè)資金來源基本上全部被阻，房企自籌資金比例達(dá)到歷史最高點的41%，全力銷售回款成為絕大多數(shù)房企的唯一希望。在多方壓力下，降價促銷成為四季度及2012年上半年市場營銷的主旋律。 目前更讓開發(fā)商接受的是團購。位于廣州番禺區(qū)的奧林匹克花園，本月開盤時向媒體從業(yè)者提供8.3折優(yōu)惠，最低至8.1折。一家開發(fā)商甚至把售樓處搬到了廣東電視臺大樓。“類似團購的針對性優(yōu)惠，可以準(zhǔn)確把握客戶群，此部分客戶收入穩(wěn)定，且大多剛需，銀行愿意發(fā)放按揭。”武漢保利營銷負(fù)責(zé)人說。 開發(fā)貸過去一年多的緊縮，是導(dǎo)致房企面對弱市壓力陡增的原因。而在交易端，開發(fā)商也碰到了銷售回款的新問題。 “上半年按揭款的回流速度很慢，尤其是中小銀行。我們上半年在中小銀行的按揭款大概在3000-4000萬元之間，但是他們真正支付給我們的按揭款僅100-500萬元，如果算上大銀行，對我們總的欠賬大概在3-4億元?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商對本報表示。 他預(yù)計，全年的銷售大約在30-40億元之間，1/10的按揭欠賬意味著該公司今年大部分的利潤無法入賬。 “個貸業(yè)務(wù)現(xiàn)在普遍難做，幾次存準(zhǔn)上調(diào)，整體額度都有限，”中國銀行上海分行個貸中心一位負(fù)責(zé)人說，“開發(fā)商需要排隊等支行頭寸。有的銀行相對寬裕，可能要等上一兩個月，個貸業(yè)務(wù)多、頭寸又緊張的，要拖三四個月甚至更長時間。” “救急難。”該中行上海分行負(fù)責(zé)人說，“只能斷斷續(xù)續(xù)地放，我們這種大支行，每次從分行只能批下來個五六千萬，放一家都不夠，要不斷跟開發(fā)商做工作?！?/P> 重壓之下，大中型企業(yè)只能撐著，但小玩家還可以選擇退場。 原九龍山（600555）老板李勤夫今年剛剛把殼賣給海航置業(yè)，套現(xiàn)十多個億。李勤夫曾是浙江紡織大王，后來轉(zhuǎn)型做印刷，又再回來做地產(chǎn)?！懊恳淮无D(zhuǎn)的點，后來證明都是合適的?！?/P> 綠地集團每個月都會接觸各地一些民企項目推介。“現(xiàn)在項目很多，但有實質(zhì)合作的少。市場和政策面不確定，我們更多的是考慮如何營銷好手頭的項目。再加上四季度，地方政府推地規(guī)模很大，價格便宜。”一位綠地集團高層說。 一些房產(chǎn)基金認(rèn)為現(xiàn)在是很好的接盤機會。君投資本目前同時在接觸好幾個房地產(chǎn)項目。正在操作的一個案例位于海南三亞。資產(chǎn)包里包括一塊100畝以內(nèi)的旅游地塊、一個在建的酒店式公寓和一個正在運營中的酒店?！袄蠘I(yè)主需要大量資金，但現(xiàn)在手頭自有資金有限，銀信渠道不暢，才打算出售這部分資產(chǎn)?！本顿Y本彭俊明說。 中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例近90起，總并購金額近260億元，比去年增長120%。 綠城斷臂 “綠城不選擇大幅度降價。首先是（因為）我們成本高、降價空間有限；其次，降價還不一定賣得出去?！本G城中國常務(wù)副董事長、執(zhí)行主席壽柏年接受本報采訪時說。 致命的是，在綠城最新財報披露的350億元債務(wù)中，其中一年內(nèi)到期的短債高達(dá)135億元，償債期集中在今年年底和明年?！肮緩你y行、信托等傳統(tǒng)金融機構(gòu)很難再拿到錢了?！币晃痪G城的人士說。 兩年前絕處逢生，宋衛(wèi)平仍借助信貸杠桿、甚至比貸款貴得多的信托迅猛擴張，綠城的土地儲備到2011年上半年已達(dá)4069萬平方米，其中權(quán)益建筑面積為2533萬方。宋衛(wèi)平卻“沒想到”，去年四季度遭遇了“雙限”政策。 高壓之下，宋衛(wèi)平拋出紓解安排：先促銷但不降價，其次賣項目股權(quán)，再不行就清倉退出。 進入10月份，綠城向市場推出了十多個樓盤，在價格上也做出調(diào)整，但新盤去化率仍不到20%。11月初綠城也針對阿里巴巴員工給出9.2折的團購優(yōu)惠，效果不佳。市場的進一步萎縮，讓賣股權(quán)成為現(xiàn)實選擇?！熬G城的資產(chǎn)是塊肥肉?！遍L期跟蹤綠城項目的中房信研究員薛建雄說。跟很多高周轉(zhuǎn)開發(fā)商不同，它很多地都拿了多年，且多是協(xié)議出讓。按照年初的市場行情，綠城土儲估值約1000億元，在建項目資產(chǎn)在500億元上下。按照30%的折扣，實際的總資產(chǎn)也在千億左右。 壽柏年披露，“公司內(nèi)部對當(dāng)下資產(chǎn)負(fù)債的估值大，大致算來，兩塊多錢的（凈）資產(chǎn)，一塊錢的債。賣出去幾個項目，就能渡過難關(guān)?！?/P> 近期有望完成的騰挪是杭州的蘭園項目和新華項目，綠城分別擁有上述兩地塊的42.5%權(quán)益和35%權(quán)益。業(yè)界傳言，綠城打算把股權(quán)轉(zhuǎn)給杭州幾家企業(yè)換來十幾個億的現(xiàn)金。更有傳聞稱，綠城有望獲得浙江鐵路投資集團和浙江省能源集團的注資，并在同昔日地產(chǎn)大佬孫宏斌探討合作事宜。但在11月24日接受本報采訪時，壽柏年表示尚不便披露具體進展?！拔抑荒苷f，無論是項目還是子公司層面，都有和潛在的戰(zhàn)略投資者在談。民營和國企都有。”而兩個月前，綠城諸高管都絕口未觸及在公司層面引進戰(zhàn)略投資者的話題。 即便如此，賣哪些項目仍是擺在綠城面前的一道難題?！跋忍幚矸呛诵馁Y產(chǎn)，像公司在舟山/海南郊區(qū)拿下來的地塊，這些項目可能仍需要好的行情才能啟動，而且這些地入手時的價格低廉，轉(zhuǎn)手的空間大。”一位接近綠城人士說。 問底樓市 盡管市場絲毫不見好轉(zhuǎn)跡象，但有些開發(fā)商仍寄希望于明年年初信貸會有所松動，理由是：“年初放貸相對寬松，（部分貸款）仍然會流入企業(yè)，一些有商業(yè)地產(chǎn)項目和多元化的企業(yè)仍然能夠獲得資金。” 但樂觀者并不是多數(shù)。渣打銀行進行的第三次中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研顯示，極少數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來3到6個月房地產(chǎn)政策會放松；多數(shù)企業(yè)預(yù)計政策會進一步趨緊。 世聯(lián)報告稱，目前各大城市的開發(fā)商的庫存量都到了歷史高點，北京、上海、廣州三地的消化時間預(yù)計分別在23個月、18個月和13個月。這些庫存仍然將受到市場預(yù)期的影響。 巴曙松報告說，開發(fā)商未來可能參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。根據(jù)不同城市的房價和收入水平粗略測算，一線城市的平均房價降幅應(yīng)在20%～30%之間，二線城市則在10%～20%之間。 但巴曙松同時警告稱，但從開發(fā)商項目利率水平、融資成本和自有資金的機會成本來看，企業(yè)能夠承受的極限只有15%。 數(shù)年前就預(yù)見樓市崩盤的經(jīng)濟學(xué)家謝國忠說:“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠拖到今天是因為開發(fā)商利用了其他行業(yè)給它融資，任何和房地產(chǎn)開發(fā)商做生意的都變成了它的融資平臺。但今天我看到能夠借給它錢的行業(yè)已經(jīng)借完了?！?/P> 在被問及樓市何時見底時，綠城的壽柏年說:“這個底，我們沒法去判斷，太多房地產(chǎn)之外的因素在其中，能夠告訴外界的是，綠城對這個冬天有充分的思想準(zhǔn)備。” ?。ū緢笥浾哔Z華杰、陳文雅、胡芳潔亦有貢獻） | ||