房價松動買家可以入市了嗎
房價起降了。樓市“銀十”慘淡收場，更多開發(fā)商不再硬扛，打折、促銷、降價的樓盤此起彼伏，不滿新房降價的老業(yè)主也開鬧了。
年關(guān)臨近，急需買房的市民該繼續(xù)觀望還是擇機(jī)出手？這是一個令人糾結(jié)的問題。昨天，記者就此采訪了多位專業(yè)人士和消費(fèi)者，比較一致的看法是，深圳房價尚未見底，但暴跌的可能性很小。有人建議，遇到性價比好的房子，該出手時就出手；也有人提醒，多看少動為妙，明年夏天才有望出現(xiàn)房價階段性低點。
房價下跌潮蔓延
“金九銀十”期間，開發(fā)商抱有樓市旺銷的幻想，只有少數(shù)樓盤打折促銷，一些樓盤促銷決心不大，半遮半掩。進(jìn)入１１月，幻想破滅，更多開發(fā)商加速搶跑，態(tài)度堅決，動作快，力度大。
布吉一樓盤預(yù)期開盤均價至少２１０００元／平方米，而實際價格為１９０００元／平方米；南山后海灣一豪宅樓盤，原定價格接近５００００元／平方米，開盤報價為４００００元起，均價４２０００元／平方米左右。位于龍華的花半里堪稱典型，兩個月前有過１７８００元／平方米的成交記錄，如今推出的三房戶型，起價僅１１８００元／平方米，扣除裝修費(fèi)，仍有４０００元的差價。
萬科、中海、中糧、招商地產(chǎn)等品牌開發(fā)商其實早就啟動了促銷走貨的策略。像招商觀園、雍景灣都以比預(yù)期低一成多的價格售樓。萬科坪山金域緹香項目首批單位以１１０００元／平方米價格熱賣，低于周邊１０００多元。近日，推出第二批單位，均價再降１０００元，號稱是深圳價格最低的品牌精裝房。１１日，深圳萬科宣布，２０日前推出公園里、清林徑兩個項目的１００套精裝三四房產(chǎn)品，開展網(wǎng)上團(tuán)購。消費(fèi)者報名參加，即可享受購房９３折優(yōu)惠；自活動開始兩周內(nèi)，該項目每多成交１０套，參與活動的所有客戶便在原折扣基礎(chǔ)上增加１％優(yōu)惠，最高可享受另外１０％的優(yōu)惠。
而最引人注目的降價例子當(dāng)數(shù)萬科清林徑特價售房引發(fā)的老業(yè)主抗議事件。１０月下旬，萬科推出部分清林徑特價房，有人估算比此前售價便宜一成左右。老業(yè)主以此為由聚集到售樓處門外，提出退房、補(bǔ)差價、降低物管費(fèi)等訴求。
新房性價比上升
歷史數(shù)據(jù)顯示，深圳新房銷售量一般只有二手房的三分之一，而今年１０月份，新房銷量已經(jīng)超過二手房７８套。業(yè)內(nèi)人士將這一變化歸結(jié)于兩大原因，一是二手房業(yè)主惜售，放盤量少；二是部分區(qū)域新房價格低于二手房，出現(xiàn)了一、二手房價格倒掛的怪現(xiàn)象，這也是新房銷售好于二手房的最重要原因。
“目前，價格比前期或周邊同質(zhì)二手房下跌一成甚至更多的深圳新房項目越來越多了?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓表示，深圳原特區(qū)內(nèi)的新房本來就不多，比周邊二手房便宜的更少，如果遇到合適的樓盤不果斷出手，將來想買新房只能到坪山、光明去找了。“明年春節(jié)前，深圳有３４個樓盤符合上市條件，其中或有價格適宜、位置及配套較好的房子，值得首次置業(yè)者考慮?！?/P>
中聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)周慶亮認(rèn)為，年關(guān)之前，部分房企需要回籠資金還貸、結(jié)算或做業(yè)績報表，降價促銷的壓力顯著，可能有個別房企為搶跑，進(jìn)行“過度促銷”，從而出現(xiàn)大幅低于市場價格的房源，如上海就發(fā)生了一次性降價三分之一的事件，這是買方出手的好時機(jī)。
萬科有關(guān)人士表示，從２００８年的經(jīng)歷來看，業(yè)主投訴退房的時候，也是購房的最佳時節(jié)；并“身體力行”，發(fā)起了新的促銷攻勢，近期將推出兩樓盤１００套特價房。人們預(yù)期，１２月份，在年關(guān)沖刺之際，萬科５盤同時上市，促銷力度可能更大。
資金鏈面臨斷裂之虞的綠景地產(chǎn)本周將在深圳龍華新開一盤，定價會不會“一降到底”，值得觀察。
“新盤雖有降價，但因多數(shù)位于原特區(qū)外，配套較差，且房價下跌趨勢未完，購買可以再等等。”世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平認(rèn)為，目前，中心城區(qū)的二手房價格相比７月高峰期，已有３％－５％的降價，加之，業(yè)主放盤量增多，議價空間增大，對首次置業(yè)者來說不失為機(jī)會。據(jù)世華地產(chǎn)統(tǒng)計，１０月份，二手房成交環(huán)比下滑，但看房人數(shù)環(huán)比有一成多的增幅。這表明市場需求確實存在，而且數(shù)量較大。歷史經(jīng)驗顯示，看房人數(shù)上升，說明需求積壓量增加，未來一段時間存在市場回暖的可能。猶豫不決的客戶，將來雖有可能以比現(xiàn)在低幾個百分點的價格買到房，但選到合適房源的概率會減小。
肖小平分析，近段時間出現(xiàn)了三種急于放盤的業(yè)主，一是急于籌錢發(fā)工資、還貨款的有房老板，二是為孩子上學(xué)、就近上班等原因急于先賣后換的業(yè)主，三是手上有多套房而資金壓力大的投資客。這些業(yè)主急于脫手房產(chǎn)，議價空間可能大于市場一般水平，會有質(zhì)優(yōu)價廉的“筍盤”放出（筍：來源于廣東話，形容性價比高，筍盤：顧名思義就是物美價廉的房子）。提前看房、信息靈通的買家將有收獲。
從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)看，１０月份，全市二手房均價為２１０７７元／平方米，關(guān)內(nèi)區(qū)域，南山、福田、鹽田三區(qū)的成交均價都在全市水平之上；僅羅湖區(qū)二手房價低于全市水平，為１９５６８元／平方米。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌認(rèn)為，羅湖作為成熟片區(qū)，其二手房價格相對較低，生活、交通配套好，經(jīng)細(xì)心比較，不難淘到“心水房”。
跌勢或延續(xù)半年
在深圳從事房地產(chǎn)業(yè)近３０年的上市房企高管胡先生說，根據(jù)經(jīng)驗及市場態(tài)勢判斷，這波房價下跌才剛剛起步，未來至少持續(xù)半年以上，明年５、６月份或見房價階段性低點。
胡先生最近到龍華、福田中心區(qū)、深莞交界區(qū)域多次看房，感覺房價還沒到底。不是特別急需的客戶可以入市觀察，收集備選的房源，而不必現(xiàn)在就買?！爱?dāng)小房地產(chǎn)公司大甩賣，大公司開始收購洗牌的時候，房價才有可能見底。初步判斷時間點在明年夏天，因為前期的高地價在支撐著房價，如果政府大規(guī)模低價推地，房價見底的時間還會延長。”
深圳市金匯投資公司總經(jīng)理肖英鐸也認(rèn)為房價尚未見底。他說，目前降價的大多數(shù)是上市公司，他們要年報，要向股東交差的業(yè)績。如果房地產(chǎn)項目公司也降價，那才是貨真價實的降價潮。
中聯(lián)地產(chǎn)預(yù)測，房價繼續(xù)小幅下跌應(yīng)該是主流。業(yè)主維權(quán)、開發(fā)商扛不住、中介公司關(guān)鋪裁員等傳聞四起，表明樓市已經(jīng)進(jìn)入動蕩的敏感期，其間房價的變化隨時可能加大，不排除年底房價有加速下降的可能。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，雖然市場期待房貸會有所松綁，但基于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，市場估計樓市依舊將處于困難時期。開發(fā)商資金鏈緊繃，促使大量房源降價出售，伴隨新房大量降價出售，一、二手房價倒掛現(xiàn)象加劇，二手房價格面臨更大的降價考驗。
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二手房投資客環(huán)比降２％
樓市低迷依舊，投資客繼續(xù)離場。中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計顯示，１０月份，深圳二手房市場上，純粹買房投資者所占比重從９月的７．２５％降至５．１６％，環(huán)比降幅為２．０９％。
經(jīng)調(diào)查中原各地鋪經(jīng)理，中原地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，１０份，純自住需求的二手房買家達(dá)８６．６２％，環(huán)比增加１．７０％；自住或投資的買家占８．２２％，環(huán)比增加０．３８％。顯示調(diào)控深入，滿足自住需求成為購房的主要用途。
住宅租金環(huán)比降０．５３％
據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)，１０月份，深圳全市商品住宅租賃成交面積、套數(shù)環(huán)比分別下降１９．９７％、１８．１６％，同比分別下降８．１６％、６．０９％；租金維持高位，全市平均租金為４１．１６元／平方米·月，環(huán)比微幅下降０．５３％。
從各行政區(qū)域情況看，１０月份，除南山區(qū)租賃成交面積環(huán)比上漲６．０５％外，其余五區(qū)租賃成交面積環(huán)比跌幅均在２０個百分點以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年買賣市場較往年大幅縮水，很多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人挖掘租賃市場，令３－９月份租賃成交持續(xù)活躍，部分租賃需求已經(jīng)提前釋放。租金方面，鹽田區(qū)平均租金環(huán)比下降１３．５９％，主要以中、低租金物業(yè)成交為主；羅湖區(qū)平均租金環(huán)比下降８．０２％，全月租金９０元／平方米·月以上物業(yè)無成交；福田區(qū)平均租金為５７．４１元／平方米·月，創(chuàng)下新高，也是全市各區(qū)當(dāng)月最高值。龍崗區(qū)租金２４．７元／平方米·月，為全市最低。