調(diào)控下房企出路：適合的產(chǎn)品+帶頭降價？
當日歷翻過10月中旬，鄭州房地產(chǎn)市場的重要銷售節(jié)點，在今年只剩下“銀十”。在限購、限貸、限價、加息、提高存款準備金率等系列調(diào)控政策打壓下，“小陽春”、“紅五月”、“金九”等傳統(tǒng)銷售旺季都以平淡收場。年底將至，鄭州樓市將何去何從？ 本期主持 梁冰
周心罡 深圳泰辰置業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理
王東 競合地產(chǎn)董事長
臧俊 河南房地產(chǎn)資深人士
莊云娟 合富輝煌(中國)河南公司副總經(jīng)理
調(diào)控之年，樓市的需求本身并沒有被調(diào)控掉，只是暫時地被壓制了。對于廣大房企來說，如果產(chǎn)品走大眾的路線，迎合廣大剛需一族要求的話，產(chǎn)品還是有出路的。外部的調(diào)控只是改變了市場，從內(nèi)因上講，購房者的購買能力比起2007年、2008年越來越強了。
在周心罡看來，過去十幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷了黃金時期，雖然黃金期已經(jīng)過去，但中國房地產(chǎn)的發(fā)展還有十年的歷程，房企應(yīng)當調(diào)整心態(tài)好好地迎合市場，只有做出適合市場的產(chǎn)品，房企才會有出路。
樓市調(diào)控下，商業(yè)和寫字樓市場一片紅火，而住宅市場卻顯得有些無力。住宅市場中，高檔住宅和別墅銷量相對較好，其他產(chǎn)品受調(diào)控影響最深。王東這樣分析當年市場形勢。在他看來，CPI在往上走，房價其實是往下行的。
對于房企來說，資金鏈的緊缺直接關(guān)乎到公司經(jīng)營的“生死存亡”。這樣的市場下，誰帶頭降價，誰可能收獲更多的市場。價格適當下浮，很多開發(fā)商項目還是有相對較大的利潤空間，這可以解決資金問題，老百姓也能買到比較便宜的房子，政府還可以收稅。因此，房價適度的下調(diào)對多方均會實現(xiàn)共贏。
談及房價是否會跌，臧俊表示，房價反彈不可能太強烈。每個地區(qū)的表現(xiàn)不同，中部地區(qū)應(yīng)該會更加緩和一些。對于有剛性需求的購房者來說，房子是用來自住。因此房價無論漲跌，如果有看中的合適房源，該出手的時候就出手。
究竟什么樣的房價才合理？在臧俊看來，鄭州房價回歸到2009年上半年才算合理。具體價格應(yīng)在5000多元。這樣的價位，比較符合城市定位。只有老百姓能買得起房，開發(fā)商才能夠盈利。至于商鋪的價格，在他看來，高出住宅30%算比較合理。
莊云娟認為，雖然調(diào)控一波接著一波，但鄭州樓市仍會火熱。因為鄭州是一個剛性需求非常旺盛的城市，只要房價還在老百姓承受的范圍之內(nèi)，需求量的旺盛仍會造就鄭州樓市的輝煌。
然而，由于調(diào)控的層層加碼，資金鏈的緊張讓許多房企面臨“生死抉擇” ，所以今年的“金九銀十”有著獨立的特性。那就是，開發(fā)商們在價格上制定得都比較合理，比較保守，以價格優(yōu)勢吸引剛需置業(yè)。