調(diào)控下房企出路：適合的產(chǎn)品+帶頭降價(jià)？
當(dāng)日歷翻過(guò)10月中旬，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，在今年只剩下“銀十”。在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、加息、提高存款準(zhǔn)備金率等系列調(diào)控政策打壓下，“小陽(yáng)春”、“紅五月”、“金九”等傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季都以平淡收?qǐng)?。年底將至，鄭州樓市將何去何從?本期主持 梁冰
周心罡 深圳泰辰置業(yè)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理
王東 競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)
臧俊 河南房地產(chǎn)資深人士
莊云娟 合富輝煌(中國(guó))河南公司副總經(jīng)理
調(diào)控之年，樓市的需求本身并沒(méi)有被調(diào)控掉，只是暫時(shí)地被壓制了。對(duì)于廣大房企來(lái)說(shuō)，如果產(chǎn)品走大眾的路線，迎合廣大剛需一族要求的話，產(chǎn)品還是有出路的。外部的調(diào)控只是改變了市場(chǎng)，從內(nèi)因上講，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力比起2007年、2008年越來(lái)越強(qiáng)了。
在周心罡看來(lái)，過(guò)去十幾年房地產(chǎn)經(jīng)歷了黃金時(shí)期，雖然黃金期已經(jīng)過(guò)去，但中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展還有十年的歷程，房企應(yīng)當(dāng)調(diào)整心態(tài)好好地迎合市場(chǎng)，只有做出適合市場(chǎng)的產(chǎn)品，房企才會(huì)有出路。
樓市調(diào)控下，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片紅火，而住宅市場(chǎng)卻顯得有些無(wú)力。住宅市場(chǎng)中，高檔住宅和別墅銷(xiāo)量相對(duì)較好，其他產(chǎn)品受調(diào)控影響最深。王東這樣分析當(dāng)年市場(chǎng)形勢(shì)。在他看來(lái)，CPI在往上走，房?jī)r(jià)其實(shí)是往下行的。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，資金鏈的緊缺直接關(guān)乎到公司經(jīng)營(yíng)的“生死存亡”。這樣的市場(chǎng)下，誰(shuí)帶頭降價(jià)，誰(shuí)可能收獲更多的市場(chǎng)。價(jià)格適當(dāng)下浮，很多開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目還是有相對(duì)較大的利潤(rùn)空間，這可以解決資金問(wèn)題，老百姓也能買(mǎi)到比較便宜的房子，政府還可以收稅。因此，房?jī)r(jià)適度的下調(diào)對(duì)多方均會(huì)實(shí)現(xiàn)共贏。
談及房?jī)r(jià)是否會(huì)跌，臧俊表示，房?jī)r(jià)反彈不可能太強(qiáng)烈。每個(gè)地區(qū)的表現(xiàn)不同，中部地區(qū)應(yīng)該會(huì)更加緩和一些。對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子是用來(lái)自住。因此房?jī)r(jià)無(wú)論漲跌，如果有看中的合適房源，該出手的時(shí)候就出手。
究竟什么樣的房?jī)r(jià)才合理？在臧俊看來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)回歸到2009年上半年才算合理。具體價(jià)格應(yīng)在5000多元。這樣的價(jià)位，比較符合城市定位。只有老百姓能買(mǎi)得起房，開(kāi)發(fā)商才能夠盈利。至于商鋪的價(jià)格，在他看來(lái)，高出住宅30%算比較合理。
莊云娟認(rèn)為，雖然調(diào)控一波接著一波，但鄭州樓市仍會(huì)火熱。因?yàn)猷嵵菔且粋€(gè)剛性需求非常旺盛的城市，只要房?jī)r(jià)還在老百姓承受的范圍之內(nèi)，需求量的旺盛仍會(huì)造就鄭州樓市的輝煌。
然而，由于調(diào)控的層層加碼，資金鏈的緊張讓許多房企面臨“生死抉擇” ，所以今年的“金九銀十”有著獨(dú)立的特性。那就是，開(kāi)發(fā)商們?cè)趦r(jià)格上制定得都比較合理，比較保守，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引剛需置業(yè)。