購房者反感房價(jià)“假摔”開發(fā)商醞釀實(shí)質(zhì)性降價(jià)
今年“銀十”迎來慘淡開局。
佑威及樓市專評網(wǎng)10日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（10月3日-10月9日）上海市新建商品住宅成交面積為8.54萬平方米，環(huán)比（較前周）下跌39.81%，創(chuàng)下近29周的新低；新增供應(yīng)面積亦環(huán)比下跌80.79%，至5.84萬平方米；而成交均價(jià)則環(huán)比上漲4.27%，至22777元/平方米。
上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海昨日直言，“9月的市場表現(xiàn)非常不如人意，而10月開局之差令人不敢相信。”不過，宋海強(qiáng)調(diào)，“十一”房展會的參觀人數(shù)還是非常多的，這說明潛在購房者大有人在，只是他們對房價(jià)是繼續(xù)下探還是盤整存在矛盾心理。在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該把壓箱底的好項(xiàng)目以合適的價(jià)格拿出來展示。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)還提到，與過去6年同期相比，上周的成交量亦為最低。據(jù)黃志堅(jiān)介紹，上周上海新建商品住宅的成交量，僅為去年同期的23.10%。即便和2008年金融危機(jī)時時的同期表相比，也下跌了27.55%。
開發(fā)商還在“扛”
事實(shí)上，今年“銀十”的糟糕開局早有伏筆。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，自8月起，上海樓市近9周的平均成交水平即徘徊在12.7萬平方米的低位，但成交低迷并未構(gòu)成價(jià)格的回落。黃河滔認(rèn)為，經(jīng)過“十一”房展會的觀察，當(dāng)前房價(jià)與潛在購房者心理價(jià)位存在的偏差，仍是制約成交活躍度的關(guān)鍵。
但降價(jià)目前似乎并非大部分開發(fā)商的策略選項(xiàng)。
宋海稱，目前，在上海，大幅降價(jià)的現(xiàn)象還只存在于個別樓盤?！艾F(xiàn)在業(yè)內(nèi)說的最多的是‘扛’這個字?！彼魏Ｕf，很多開發(fā)企業(yè)寧愿調(diào)低銷售目標(biāo)，也不選擇降價(jià)跑量，“雖然不同的項(xiàng)目現(xiàn)金流情況不同，公司目標(biāo)也不盡相同，但大范圍的你追我趕降價(jià)的情形還沒有出現(xiàn)，應(yīng)該說，不少開發(fā)商對此輪的宏觀調(diào)控是做了準(zhǔn)備的。”
據(jù)宋海介紹，他們在嘉定新城的一個剛需項(xiàng)目，如果從傳統(tǒng)的銷售效率看，應(yīng)該算已進(jìn)入尾盤期，但目前市場成交低迷，要想售罄，所需的時間會比以往延長很多。
部分樓盤已選擇了降價(jià)策略，但在業(yè)內(nèi)人士看來，效果也難言樂觀。
上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健說，“在‘十一’房展會上，有一些大幅促銷的項(xiàng)目，有打?qū)φ鄣?，有原價(jià)1000萬元的別墅賣700萬元的，有標(biāo)桿樓盤打8.8折的……這些促銷力度比歷年都熱鬧，可越是這樣，買房人越疑慮，越猶豫?！?/P>
上海住宅存量仍在上升
“種種因素表明，限購令下，降價(jià)換量將是多數(shù)開發(fā)商不得不做的選擇。如果10月房價(jià)仍然假摔或降價(jià)幅度不夠，則成交量依然難逃低迷狀況，局勢會變得對開發(fā)商愈加不利，后市房價(jià)或從‘下跌抵抗’演變成兵敗如山倒式的‘急跌’。”黃志堅(jiān)認(rèn)為，目前上海住宅存量仍在上升，開發(fā)商回款嚴(yán)重不足，壓力越來越大。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海一手住宅可售面積為876萬平方米，仍處歷史高位。
在楊健看來，眼下開發(fā)商應(yīng)該樹立自己的品牌，同時定價(jià)要貼近市場，要給客戶實(shí)實(shí)在在的讓利。
楊健解釋說，現(xiàn)在的購房者都很成熟。如果開發(fā)商在房價(jià)上“假摔”，反倒會令他們反感，那么連看房、談價(jià)的余地都沒有了。
中房信分析師薛建雄同樣認(rèn)為，10月成交量不會有起色，開發(fā)商面臨的難題已經(jīng)不是普通的營銷手段所能解決的了。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析，盡管眼下以價(jià)換量沒能大范圍展開，但從市場整體走勢上來看，降價(jià)對于資金回籠的促動能力卻體現(xiàn)得愈發(fā)充分。
市民購房意愿指數(shù)跌至低谷
僅5.5%受訪者認(rèn)為當(dāng)前是購房好時機(jī) 未來半年購買預(yù)期也有所下降
“上海財(cái)經(jīng)大學(xué)社會經(jīng)濟(jì)指數(shù)系列”昨日發(fā)布了2011年第三季度調(diào)查數(shù)據(jù)，消費(fèi)者對于購房的消極情緒有所加劇，消費(fèi)者買房意愿指數(shù)為25.1點(diǎn)，環(huán)比下降3.5點(diǎn)，購房時機(jī)預(yù)期指數(shù)35.1點(diǎn)，環(huán)比大幅下降7.1點(diǎn)，同比下降13.0點(diǎn)，形成了調(diào)查以來的最低點(diǎn)，反映了消費(fèi)者期待第三輪調(diào)控能有一個較為長期的效果。但預(yù)期指數(shù)超過意愿指數(shù)10點(diǎn)，反映出購房者對于樓市調(diào)控效果具有一定的向好預(yù)期。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計(jì)研究中心主任徐國祥教授和崔暢副教授分析指出，房地產(chǎn)第三輪調(diào)控政策實(shí)施的一年中，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控堅(jiān)持不放松，陸續(xù)出臺了嚴(yán)厲的“限購令”及房產(chǎn)稅等政策，各地高企的房價(jià)受到一定程度的遏制，同時表明樓市調(diào)控已步入常態(tài)化，這些都促使消費(fèi)者對樓市的預(yù)期悄然發(fā)生變化。本季度調(diào)查結(jié)果顯示，5.5%的消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前是購房的“好”時機(jī)，環(huán)比下降2.0點(diǎn)，認(rèn)為時機(jī)“不好”的則為80.4%，環(huán)比上升1.5點(diǎn)。說明調(diào)控政策的疊加效果開始顯現(xiàn)，雖然還沒有引起價(jià)格的明顯變化，但成交量明顯減少，多數(shù)人預(yù)期樓市會出現(xiàn)調(diào)整。
相對應(yīng)的，消費(fèi)者在未來6個月對房產(chǎn)的購買預(yù)期也有所下降，認(rèn)為時機(jī)“好”的消費(fèi)者為9.4%，相對于上個季度下降2.6點(diǎn)，而認(rèn)為時機(jī)“不好”的消費(fèi)者為77.9%，環(huán)比上升了4.5個點(diǎn)。
對未來購房時機(jī)的判斷源于對政策效果的期待和樓市走向的不確定性，由于現(xiàn)階段房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯松動，調(diào)控沒有達(dá)到大多數(shù)消費(fèi)者的預(yù)期目標(biāo)，降低了消費(fèi)者的購買愿望和購買預(yù)期；同時消費(fèi)者也認(rèn)識到，調(diào)控效果的顯現(xiàn)是一個長期過程，以上諸多因素促使消費(fèi)者對未來購房預(yù)期有所下降。
在樓市撲朔迷離的同時，上海市車市延續(xù)了低迷狀態(tài)，認(rèn)為購車時機(jī)“不好”的消費(fèi)者達(dá)到了54.1%，環(huán)比上升2.8點(diǎn)，買車時機(jī)意愿指數(shù)為65.5點(diǎn)，環(huán)比下降3.9點(diǎn)