銀行動刀存量房貸 批量客戶或首當其沖
本周首個工作日，中國銀行“動刀”存量房貸的一則消息在各大媒體占據(jù)了房地產(chǎn)新政頭條。調(diào)整存量房貸利率優(yōu)惠幅度，意味著數(shù)以千萬計的房貸客戶在享受7折優(yōu)惠房貸利率僅一年后，又被“打回原形”。分析人士指出，從法理角度來說，如果貸款合同中確有“利率將隨時調(diào)整”類條款的，銀行有權(quán)根據(jù)當前規(guī)定做出調(diào)整，“關(guān)鍵是存量貸款牽一發(fā)而動全身，影響太大了”。
有媒體報道稱，中行在周五宣布，對存量房貸將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準利率0.85倍、1.1倍和1.2倍?！爸袊y行這次是自己走到了風口浪尖”，一聽說中行宣布對存款房貸實施差別化利率調(diào)整的消息，同行的反應莫衷一是。
此前，中國銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任楊家才公開解釋了二套房貸認定標準為“住房的套數(shù)以家庭擁有住房套數(shù)而不以是否發(fā)生過貸款為標準”。相比此前認定標準雖已有顛覆，但并未明確提及存量房貸。而此次中行的做法，則追溯以往。
據(jù)悉，在2009年初中國銀監(jiān)會推出7折房貸利率時，工農(nóng)中建四大行因“客戶數(shù)量眾多難以單獨操作”，對存量客戶進行批量化利率下浮，即7折優(yōu)惠利率是自動生成，并未單獨另立合同。業(yè)內(nèi)人士稱，從法理角度來說，銀行擁有當時下浮利率的解釋權(quán)，如果當時的做法不是“永久性”的，可以到期調(diào)整的話，那銀行此次上調(diào)利率優(yōu)惠幅度的做法并不存在法律風險。但是如果是單獨另立合同，聲明7折利率優(yōu)惠為“永久性”條款的話，銀行則不能擅自更改。
如此看來，關(guān)鍵還在于當時修改7折利率優(yōu)惠條款是否擁有“永久權(quán)”。根據(jù)記者了解，目前還未有商業(yè)銀行跟進中行調(diào)整存量房貸的做法。
一股份制商業(yè)銀行房貸中心負責人認為，如果中行的做法不能得到其他銀行的響應，那么很可能出現(xiàn)一種情況，即中行的客戶向其他銀行轉(zhuǎn)按揭。這建立在一個基礎(chǔ)上，即其他銀行對這批客戶可以給出8.5折以下的優(yōu)惠利率。“對中行來說，這是比較糟糕的結(jié)果。因為前期房貸業(yè)務的營銷費用就在一個點以上，貸款存有期至少要3年才能回本，不然貸款轉(zhuǎn)出會直接帶來經(jīng)濟損失?！?/P>
而對商業(yè)銀行來說，7折優(yōu)惠利率雖然薄利但還不至于虧本，大多數(shù)銀行仍將房貸業(yè)務視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。“現(xiàn)在大家都不再打7折，利率水平上去了，收益問題就解決了。這個時候如果對存量客戶調(diào)整利率優(yōu)惠幅度，更多的就是迎合政策需要，社會影響實在太大”，一國有銀行上海分行個貸部門人士這樣說。