房?jī)r(jià)漲回"7000"時(shí)代 光華大道全面反彈
2009最后一季的光華大道，正一點(diǎn)一點(diǎn)的恢復(fù)元?dú)狻?
從10月18日金陽(yáng)·易城國(guó)際的開盤熱銷為起點(diǎn)，光華大道沿線樓市再次潮涌——萬(wàn)科光華項(xiàng)目或?qū)⒂谀甑琢料?；置信將在光華大道打造超大型城市綜合體，凱德·風(fēng)尚不但挺住了價(jià)位，更慢熱著朝前堅(jiān)定進(jìn)發(fā)；朗基龍?zhí)?、頤和京都、西班牙森林、中鐵·瑞景瀾庭、中森·銀座花都、銀城歸墅等一大批光華大道新樓盤正在成為秋冬之際城西購(gòu)房者的最新選擇……
愛她恨她，都在光華大道。
自立項(xiàng)到通車，自8000元房?jī)r(jià)波峰到2000多的房?jī)r(jià)谷底，波詭云譎的光華大道濃縮著五年來(lái)成都乃至全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一切問題——
想知道831土地大限，你可以去問光華大道：那里有著從劃撥土地到陽(yáng)光拍賣的親歷者；想了解全國(guó)最牛的開發(fā)商，你可以跑一趟光華大道：沿線從港資到央企，從本土到國(guó)際，無(wú)比集中的品牌企業(yè)可以省下你不少事兒；想厘清地產(chǎn)下一步發(fā)展的脈絡(luò)，你更應(yīng)該從光華大道混亂的價(jià)格構(gòu)成，復(fù)雜的產(chǎn)品形態(tài)中尋得玄機(jī)……
那么，在2009年即將收工的時(shí)節(jié)——
光華大道真的元?dú)獗M復(fù)了嗎？從7000到3000的價(jià)格落差構(gòu)成正在彌合嗎？11月19日即將亮相的地真意味著光華大道走向縱深？
或者這樣的復(fù)元背后，還有著更深層次的問題需要解決？
也許，復(fù)元的步伐算不上神速，但對(duì)于光華大道沿線的樓盤來(lái)說(shuō)，這遠(yuǎn)比2007的風(fēng)口浪尖、2008的打入冷宮要實(shí)在得多！
沒有一條路像光華大道一般，通車四年，一直被賦予了改變居住格局的沉重使命；也沒有一個(gè)區(qū)域樓市，如同光華大道沿線那樣，全長(zhǎng)僅9.5公里，卻目睹了成都樓市的起落沉浮，命運(yùn)多舛。
2009年下半年，隨著凱德?風(fēng)尚、金陽(yáng)·易誠(chéng)國(guó)際、頤和京都、西班牙森林、中鐵·瑞景瀾庭、中森·銀座花都、銀城歸墅等樓盤的密集推盤，光華大道再一次進(jìn)入成都百姓的視線：2009最后一季，能否成光華大道的“復(fù)蘇季”呢？
“橋頭堡之戰(zhàn)”
10月18日清早，樹德中學(xué)對(duì)面的金陽(yáng)·易誠(chéng)國(guó)際售樓部。
記者到達(dá)之時(shí)，整個(gè)光華大道兩旁都已停滿了私家車。在售樓部漂亮的教堂式白色建筑外，寬敞的選房等候區(qū)坐滿了神情亢奮的購(gòu)房者，現(xiàn)場(chǎng)熱鬧非凡卻井然有序。據(jù)介紹，其中相當(dāng)一部分購(gòu)房者從頭一天晚上就已經(jīng)開始排隊(duì)了。電話里，光華大道沿線另一樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)評(píng)價(jià)為“久違的盛況”，根據(jù)他的回憶，2007年之后，光華大道就再也沒出現(xiàn)開盤大規(guī)模連夜排號(hào)的情形了。
金陽(yáng)地產(chǎn)于10月19日對(duì)外發(fā)布的銷售結(jié)果顯示：開盤當(dāng)日銷售超過200套，銷售金額過億元。
如果說(shuō)易誠(chéng)國(guó)際創(chuàng)造了光華大道單日走量的最新記錄，那么它的“鄰居”凱德?風(fēng)尚則在2009年書寫著高價(jià)位企穩(wěn)的銷售：從今年3月7日開盤起，始終備受關(guān)注的凱德·風(fēng)尚一直保持著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高規(guī)格設(shè)計(jì)、高科技含量”的區(qū)域標(biāo)桿地位。目前，項(xiàng)目均價(jià)為6500元/平方米，最高價(jià)格達(dá)到7900元/平方米，這樣的價(jià)位不僅高出整個(gè)光華大道沿線均價(jià)水平，也高出西三環(huán)內(nèi)光華片區(qū)的整體均價(jià)水平。即便是這樣，最近兩周以來(lái)，凱德·風(fēng)尚仍然保持著每周30套左右的去化數(shù)字。
2009年10 —12月，隨著錦繡光華、頤和京都、元益家園等新樓盤陸續(xù)推出新房源，光華大道的“橋頭堡”——也就是光華大道東端，與西三環(huán)的交匯處方圓5公里范圍內(nèi)，將引發(fā)凱德、置信 、金陽(yáng)、朗基、成房置業(yè)等眾多大小開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
而據(jù)知情人士透露，萬(wàn)科位于光華大道的項(xiàng)目也將于今年年底正式亮相。這也無(wú)疑為光華大道今年年底和明年年初的競(jìng)爭(zhēng)基調(diào)增添更多的看點(diǎn)和亮點(diǎn)。
“光華大道與西三環(huán)聯(lián)系最緊密的區(qū)域?qū)嶋H上很具有競(jìng)爭(zhēng)力，剛性需求與改善性需求都能找到合適的產(chǎn)品選擇，而加之與城市緊密相連，這個(gè)區(qū)域整體活躍將帶動(dòng)整個(gè)光華大道沿線樓市的崛起”，業(yè)內(nèi)人士分析指出。
“整條路又開始漲價(jià)了”
“2003年那會(huì)兒，溫江城里到處飄揚(yáng)著‘打造成都后花園’的小旗，阿特金斯公司操刀的城市規(guī)劃為我們描述了一個(gè)以別墅、豪車、富人為主題詞的光華大道前景。錦繡森鄰率先亮相，德式聯(lián)排別墅，未開盤已先定完。但旋即就是“831”大限，所有協(xié)議出讓土地全部無(wú)效，蠢蠢欲動(dòng)的光華大道瞬間陷入沉寂，直到2005年?！笔熘獪亟凸馊A大道樓市進(jìn)程的人士向表示。
2005年，光華大道的通車無(wú)疑為整個(gè)溫江注入了一針強(qiáng)心劑。2005年溫江土地供應(yīng)超5000畝，造就了2006年光華大道的高度繁榮。和記黃埔、萬(wàn)科地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、藍(lán)光地產(chǎn)等品牌開發(fā)商先后涌入這條全長(zhǎng)9.5公里的道路兩側(cè)，光華大道一線成為了成都樓市品牌最集中，規(guī)模最龐大的建設(shè)工地，吸引了眾多購(gòu)房者的目光。
2007年，以仁和春天大道為代表的光華大道中段樓盤達(dá)到了最火爆的鼎盛時(shí)期。借助良好的內(nèi)外資源整合打造，在春天大道成功銷售大賣，而且將價(jià)格提升到一個(gè)很高的價(jià)位，電梯賣到每平米8000元，這在2007年成為了整個(gè)光華大道最為津津樂道的事件之一。
在最火爆的那段時(shí)期，溫江光華大道沿線和江安河一帶的樓盤，西花汀、金河谷、珠江國(guó)際花園等樓盤就電梯公寓的價(jià)格來(lái)說(shuō)，已基本上達(dá)到城市中心區(qū)域水準(zhǔn)，不少樓盤價(jià)格都已高于三環(huán)路沿線的電梯公寓。
而也正是光華大道成為2008年的“降價(jià)先驅(qū)”，降價(jià)比例從15%到50%不等的營(yíng)銷政策在沿線樓盤此起彼伏，而改規(guī)劃、搞促銷、推精裝等層出不窮的應(yīng)對(duì)手段也成為了2008年的光華大道樓市一景?！ ?
2009年，整個(gè)光華大道中段銷售有所回暖，但存量依然較大。仁和?春天大道、佳兆業(yè)麗晶港、金河谷浣花公館等樓盤都感覺仿佛回到了07年。業(yè)內(nèi)人士介紹， 2009年整個(gè)光華大道基本上都漲了，單價(jià)一般都漲了三四百，個(gè)別樓盤甚至漲了近一千。而小幅度、多次數(shù)的價(jià)格調(diào)整策略，正在按照既定部署執(zhí)行。
到年底以前，光華大道板塊還將陸續(xù)推出西班牙森林、中鐵·瑞景瀾庭、中森·銀座花都、銀城歸墅等新樓盤。業(yè)內(nèi)人士分析指出，青羊區(qū)和溫江區(qū)之間的樓盤恢復(fù)強(qiáng)勢(shì)才能整體復(fù)蘇光華大道沿線的樓市水平。從目前的情況來(lái)看，該區(qū)域多為別墅+電梯公寓。在戶型區(qū)間上，主要以中大戶型為主，這無(wú)疑提高了去化難度。
“城市綜合體”注入想象新空間
2008年，大幅降價(jià)、深度促銷、改規(guī)劃、改產(chǎn)品……讓開發(fā)商也對(duì)光華大道的真實(shí)需求大打問號(hào)，多個(gè)準(zhǔn)備在光華大道大施拳腳的開發(fā)商紛紛減慢了在該片區(qū)的拓展速度。
在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士似乎根本不擔(dān)心光華大道區(qū)域的前景。但目前，光華大道沿線缺少科技、金融、投資、貿(mào)易、物流等產(chǎn)業(yè)的支撐，就業(yè)人口匱乏，讓光華大道單純成為了改善型購(gòu)房的市場(chǎng)。配套匱乏，始終成為該片區(qū)的發(fā)展瓶頸。
溫江房管局局長(zhǎng)蔡群儒表示，為了破題光華大道的配套難題，完善配套的第一步就是修建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。目前溫江區(qū)政府已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)了5個(gè)區(qū)域修建大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。同時(shí)會(huì)以精確的道路路網(wǎng)讓交通深入光華片區(qū)的各個(gè)樓盤小區(qū)之中，實(shí)現(xiàn)暢通無(wú)阻，同時(shí)，準(zhǔn)備開通公交車進(jìn)入各個(gè)小區(qū)，方便業(yè)主出行。另外一個(gè)方面，目前已確定引進(jìn)高端幼兒園三所，解決業(yè)主孩子的讀書問題。
根據(jù)蔡群儒的描述，一個(gè)名為“光華國(guó)際社區(qū)”的大型城市綜合體將為這個(gè)片區(qū)注入極大的想象空間。據(jù)介紹，由置信地產(chǎn)打造的光華國(guó)際社區(qū)一直在低調(diào)籌備之中，預(yù)計(jì)今年底明年初將會(huì)面市，其2000多畝的社區(qū)大環(huán)境以及7000多畝的綜合占地，肯定會(huì)為定義城市綜合體的項(xiàng)目本身提供強(qiáng)大的支撐。
城市綜合體其實(shí)就是為給周邊的居住提供一個(gè)消費(fèi)、購(gòu)物、休閑的場(chǎng)所，光華大道居住人群比較密集，但是缺少配套，這是城市綜合體誕生的最好時(shí)機(jī)，因此，“置信地產(chǎn)在這個(gè)區(qū)域建造這樣一座超大規(guī)模的城市綜合體，正切合區(qū)域發(fā)展的需求”，蔡群儒這樣描述。
光華國(guó)際社區(qū)的破土動(dòng)工，贏得了周邊開發(fā)商的一片喝彩。有開發(fā)商甚至用“眼前一亮”來(lái)形容得知此消息的興奮程度?！肮馊A大道僅僅是快速通道的形象將逐漸被顛覆，距離生活區(qū)域約來(lái)越近?！备嗟娜藙t認(rèn)為，城市綜合體的興起將為光華大道帶來(lái)真正的發(fā)展活力。
11月19日，光華大道沿線青羊培風(fēng)村88畝土地將正式拍賣。沉寂1年之后，光華大道沿線的土地市場(chǎng)再度啟動(dòng)，而這也標(biāo)志著光華大道沿線樓市正式突破“路邊格局”，朝光華——成溫邛之間，光華大道兩側(cè)更加的縱深挺進(jìn)。
破冰
土地暗潮涌動(dòng)
2009年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的一年，而光華大道的漲勢(shì)也大大出乎業(yè)內(nèi)人士的意料。
房產(chǎn)營(yíng)銷專家賴翰林認(rèn)為：08年市場(chǎng)冷淡，成都很多樓盤是為了回籠資金而降價(jià)促銷。隨著09年市場(chǎng)回暖，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心恢復(fù)，對(duì)后市的預(yù)期大大增加，而這種態(tài)度的體現(xiàn)就是通過房源漲價(jià)來(lái)體現(xiàn)的。.由于前期降幅過大，在市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的情況下，光華大道樓盤的反彈力度也最明顯。
記者獲悉的一份資料顯示，今年3月份，仁和·春天大道360度觀景高層電梯住宅正式對(duì)外發(fā)售，當(dāng)天銷售50多套住宅；藍(lán)光香境春節(jié)后至少售出200套以上房源；佳兆業(yè)·麗晶港從3月開始，每周銷售量都在40套以上，月均銷售量已經(jīng)在200套左右……火熱的銷售帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，到10月份，光華大道青羊段的均價(jià)已在5800元/平方米左右，溫江段的均價(jià)也達(dá)到了4500元/平方米左右。
與區(qū)域銷售市場(chǎng)升溫不同的是，沿線的土地市場(chǎng)仍然顯得冷清。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前期光華大道土地放量明顯，如今尚有規(guī)模不小的存量土地尚未入市，這種情況，讓開發(fā)企業(yè)猶豫，也讓政府主管部門難以把握準(zhǔn)確合理的推地時(shí)間。
記者注意到，成都市國(guó)土局在今年的土地拍賣預(yù)公告里提及光華大道沿線的地塊面積共有600多畝，分別位于青羊區(qū)培風(fēng)村、三環(huán)路以西，IT大道以北、清波片區(qū)等地，其中，青羊區(qū)培風(fēng)村的88畝土地將于11月19目拍賣。
縱深
土地儲(chǔ)備更加豐富
根據(jù)青羊區(qū)政府的規(guī)劃，這600畝土地將用于打造一個(gè)全新的片區(qū)——金沙太陽(yáng)城。金沙太陽(yáng)城片區(qū)將與現(xiàn)在的金沙片區(qū)實(shí)現(xiàn)東西方向的無(wú)縫對(duì)接，形成“泛金沙”生活圈。重慶金陽(yáng)地產(chǎn)成都公司營(yíng)銷總監(jiān)程捷告訴記者， 19號(hào)將拍賣的88畝地，起拍價(jià)為450萬(wàn)元/畝，容積率最高才2.8。，測(cè)算下來(lái)樓面地價(jià)并不低，這也在一定程度反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域價(jià)格的心理定位是呈上升走勢(shì)。
而走出狹隘的光華大道概念，將眼光放到更廣闊的區(qū)域，記者更發(fā)現(xiàn)了在光華大道輻射區(qū)域內(nèi)，青羊新區(qū)、光華大道—成溫邛中間地帶都有著相當(dāng)可觀的土地儲(chǔ)備。
記者了解到，成都市興光華公司進(jìn)行的青羊新區(qū)的土地整理工程占地7平方公里，其最最大的亮點(diǎn)就是區(qū)域內(nèi)有大片可供建好房的土地。目前，青羊新區(qū)二類居住用地面積約420萬(wàn)平方米，一類居住用地面積56萬(wàn)平方米，占整個(gè)新區(qū)面積的45%左右，并且絕大部分居住用地都是連接成片的優(yōu)質(zhì)土地。
位于成都市溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)，北臨高新西區(qū)，東接1.5萬(wàn)畝青羊綠舟項(xiàng)目，緊鄰光華大道、繞城高速、成溫邛高速和芙蓉大道四條快速通道的區(qū)域里，有一個(gè)總占地面積約31.5平方公里、投資約340億元的國(guó)際醫(yī)學(xué)城，是成都市26個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，其中也有一些土地可用于開發(fā)與之配套的住宅。
中信崇州羊馬項(xiàng)目是崇州市政府與中信深圳集團(tuán)攜手合作的綜合城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，總占地約4.33平方公里。項(xiàng)目位于崇州市西南部光華大道延伸線上，與溫江區(qū)僅一河之隔。
在記者采訪中，相關(guān)專業(yè)人士向表示，光華大道 “啞鈴”狀的發(fā)展?fàn)顟B(tài)將迅速被改變，不斷豐滿、由點(diǎn)向面是下一步光華大道的趨勢(shì)，2007—2008光華大道周邊的樓盤都是緊鄰道路兩側(cè)：如凱德·風(fēng)尚、仁和春天大道、金河谷、珠江國(guó)際花園等，而目前已經(jīng)出現(xiàn)金陽(yáng)·易城國(guó)際等則顯示出明顯地向兩側(cè)縱深發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
光華大道土地面積
2004年12月至2007年，光華大道沿線共拍賣土地22宗，土地供應(yīng)總面積達(dá)2850余畝，總建筑面積達(dá)到了500多萬(wàn)平方米。單宗土地面積在100畝以上就有10宗，在50—100畝之間的有3宗。
光華大道土地價(jià)格
2001年光華大道的地價(jià)為10多萬(wàn)/畝，到2005年漲至60—70萬(wàn)元/畝， 2006年初達(dá)到100萬(wàn)元/畝左右，年末超過200萬(wàn)元/畝。
2007年5月底，凱德置地以705萬(wàn)/畝，總價(jià)11.67億元的價(jià)格拍下光華大道邊166畝土地，光華大道青羊段的土地價(jià)格更是一路攀升，地價(jià)直逼每畝千萬(wàn)元。
2008年，光華大道沿線區(qū)域沒有土地出讓。
身在光華
上實(shí)地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理助理 吳曉輝
無(wú)論是光華大道沿線還是溫江，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的起點(diǎn)和定位都很高的。如此好的大環(huán)境，作為開發(fā)商的我們，只有以更好的創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)與之響應(yīng)，把產(chǎn)品做好，將小環(huán)境做好，為大環(huán)境添彩。
重慶金陽(yáng)地產(chǎn)成都公司營(yíng)銷總監(jiān) 程捷
整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)在回暖，金陽(yáng)·易誠(chéng)國(guó)際以及周邊項(xiàng)目的銷勢(shì)都很旺，之前地價(jià)很高的幾塊地也有了動(dòng)工的跡象。光華大道青羊段項(xiàng)目吸引的人群多來(lái)自主城區(qū)，并以自住為主。這主要是因?yàn)橥夤馊A區(qū)域的生活便利，自然資源占有率高，公園、交通、商業(yè)配套齊全，特別是這一區(qū)域有從小學(xué)到高中的一條龍名校教育資源以及政府規(guī)劃的商務(wù)副中心，這都促使區(qū)域人氣越聚越高。