住宅改商用“搶食”寫字樓
2009-04-02 00:00:00 成都商報
“這不是公寓樓嗎，怎么把客廳、臥室與廚房間的墻都拆了呢？”3月28日，紅星路某樓盤業(yè)主楊女士準備裝修自家住宅時驚奇地發(fā)現(xiàn)：幾乎所有鄰居都按辦公房或商住兩用的風格在裝修。綜合考慮后，她也改變初衷而按商務標準裝修以備出租。
楊女士的遭遇不過是“住宅改商用”的一個縮影。據了解，今年以來“住宅改商用”現(xiàn)象在成都各大商圈尤為盛行，更多中小企業(yè)更愿意在商住樓里辦公。業(yè)界資深人士分析，在經濟環(huán)境不太景氣、中小公司普遍壓縮商務成本的條件下，地段優(yōu)越、租金低廉的住宅樓正在對周邊的中低端寫字樓的地位形成了較大沖擊和威脅。 現(xiàn)場 住宅改商用 業(yè)主在行動 日前記者來到紅星路該樓盤發(fā)現(xiàn)：于去年12月交房的1棟，已經裝修完畢或正在裝修的大部分業(yè)主除了保留衛(wèi)生間外，幾乎將客廳、臥室與廚房的墻全部拆除，乍看上去與寫字樓一個樣。在裝修風格上，各層樓的業(yè)主大都按照商用的標準裝修。剩余業(yè)主，幾乎也都按照“商住皆可”的兩用標準裝修。 從記者調查的情況看，該盤位于寸土寸金的春熙—紅星路商圈，規(guī)劃為商住兩用項目，其中1棟為住宅、2棟為寫字樓，業(yè)主多以投資為主?！鞍崔k公標準裝修，租金肯定要高得多！”19樓一業(yè)主王先生表示，他這套房子裝修完后，可形成建筑面積約130平方米的寫字樓，月租金有望超過5000元；如果是按住宅用途標準裝修，月租金只能在2500元左右。 據了解，該樓作為住宅性質的1棟在年前已裝修完畢并成功出租的房子，其承租方主要是外地各企業(yè)駐蓉辦事處、本地小型公司等，辦公人數一般在5-15人。與此同時，作為寫字樓的2棟在招租上則相對比較困難。從記者抽樣調查的情況看，半數業(yè)主表示在購買該物業(yè)時就定位為“辦公、自用”，這部分業(yè)主多為剛剛起步的創(chuàng)業(yè)者。 調查 費用低，中小公司更喜歡 有辦公需求的客戶為何更愿意承租住宅物業(yè)？已與該樓1棟業(yè)主簽了租賃協(xié)議的姜先生剛成立了一家設計公司，需要一間建筑面積約100平方米的辦公室。他給記者算了一筆賬：這樣大小的辦公室在2棟的月租金高達5000元，1棟雖為住宅性質，但業(yè)主在裝修上完全符合辦公需求，月租金僅為3000元，且每月的物管費要少一半，水電費等開支也相對低廉得多。選擇在1棟辦公的業(yè)主或承租客，無不是為降低創(chuàng)業(yè)的成本及門檻。 從記者調查了解的情況看，不論是商住型物業(yè)還是純粹的住宅，都在悄悄分食著寫字樓這塊大市場。近年來成都中低端寫字樓市場租賃價格不斷走低，這與“住宅商用”的盛行密不可分。記者從21世紀不動產、富房不動產、伊甸城等品牌中介公司了解到，目前，地段優(yōu)越、租金低廉的公寓樓和商住樓，已經對寫字樓形成了直接威脅。在春熙路—紅星路、人民南路、紫荊—桐梓林、騾馬市等商圈，同一商圈的商住公寓租金大抵相當于寫字樓租金的50%，民宅租金只相當于寫字樓的25%左右。此外寫字樓的物管費、車位費等較高的綜合費用，更是令中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者難以承受。商住公寓及民宅相對于寫字樓來說，綜合費用更低。對于還沒有完成原始積累的小公司，更樂于在住宅和公寓里辦公；對有了一些家底的公司，則選擇已成氣候的商住公寓辦公，花費仍然比高檔寫字樓少。 中低端寫字樓受沖擊 “住宅樓與辦公承租方形成的這種高度默契，對周邊的中低端寫字樓租賃形成了較大沖擊?！备环坎粍赢a相關負責人表示，不少陳舊的中低端寫字樓將逐漸淘汰。部分中小企業(yè)相關負責人在接受記者采訪均認為，成都中低端寫字樓最低辦公成本較低高，且物業(yè)陳舊、功能不斷退化。而處于商圈黃金地段的新建商住樓或公寓樓更具優(yōu)勢。 戴德梁行相關資深人士認為，住宅商用的盛行僅對周邊的中低端寫字樓形成沖擊，高端寫字樓不會受到影響。因為高端寫字樓不但配備電梯、貨梯，而且還有緊急電梯，為緊急情況下疏散提供了更好的條件；配有良好的管線網絡、門禁系統(tǒng)及強弱電線路，比住宅樓更能滿足不同性質的公司需要；車位配比率常常高達1∶2。尤其是在辦公形象上，再高檔的住宅樓都難與高端寫字樓匹敵，對于注重辦公形象的大公司而言，正常情況下不可能選擇住宅樓辦公。今后高端寫字樓的競爭壓力源于自身，而功能退化的中低端寫字樓將逐漸淡出市場。 政策 “住改商”，真的可行？ 住宅改商用，在政策法規(guī)上是否可行？四川泰和泰律師事務所資深律師高玉林表示，根據物權法第71條規(guī)定，“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權力不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！睋藯l款，在滿足后面所列條件的情況下業(yè)主可以“我的地盤我做主”，將住宅改商用。但物權法第77條還規(guī)定：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，“應當經有利害關系的業(yè)主同意”。按照這個條款，業(yè)主要想把房子改商用，必須得到業(yè)主之間的相互認同或相互達成默契。 市房管部門相關人士介紹，2008年1月1日起實施的《成都市物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主、使用人確需改變住宅使用性質，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意；并依法經規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。擅自改變住宅使用性質，可由規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。而規(guī)劃部門相關人士認為，規(guī)劃部門目前只對房屋建設前的情況具有監(jiān)督和執(zhí)法的權力，而對目前廣泛存在的“住改商”情況，執(zhí)法部門也很為難。 本報記者 萬金龍攝影報道 外埠鏈接 杭州： 住宅辦公合法化 在杭州市中心，如三華園、天安假日公寓、西子公寓、西湖新城等住宅樓都成了中小公司俱樂部。因浙江盛產精打細算的中小型企業(yè)，住宅辦公模式尤其盛行。杭州市工商局在2002年宣布：允許廣告、排版、咨詢等對環(huán)境及周邊居民影響不大的企業(yè)，經許可后在住宅地注冊辦公。 北京： 叫?！白≌逃谩?2006年6月19日起，北京市工商局規(guī)定，登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途表述無法辨別為住宅或商業(yè)用的，均不予登記注冊，理由是“住宅不具備從事經營活動的條件”。