建設(shè)部專家陳淮：十大理由支持房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮昨日在“2009中國(guó)房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展不利的因素，同時(shí)也指出了房地產(chǎn)價(jià)格必漲的十大理由。
陳淮指出，目前形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有很多不利因素。他認(rèn)為，除了國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響外，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身也存在很多問題，包括：在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化重組和市場(chǎng)份額的優(yōu)化重組進(jìn)程中，迄今并沒有取得明顯的增長(zhǎng)；
在二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)嚴(yán)重滯后的條件下，不可能形成相對(duì)穩(wěn)定的供求均衡狀態(tài)，存量房如同股市的“大小非”早晚要成為市場(chǎng)的巨大供給，在前期買了多套房子的持有者，他們過多的資源可能會(huì)較迅速的釋放出來；
過去10年城鎮(zhèn)居民累計(jì)的資產(chǎn)購置能力在過去3-4年內(nèi)，已經(jīng)被較為充分地釋放了，新的購置能力尚需3-5年左右周期的積累過程；地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展不平衡導(dǎo)致的包括開發(fā)商、銀行、稅收等風(fēng)險(xiǎn)配置不平衡局面現(xiàn)在也遠(yuǎn)沒有得到充分的改善。
但陳淮同時(shí)指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價(jià)格有必漲的十大理由。
一是，中國(guó)城市化進(jìn)程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢(shì)還將持續(xù)20-30年；
二是，擴(kuò)大內(nèi)需過程中，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入和進(jìn)一步改善，將有可能誘導(dǎo)出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；
三是，目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來15-20年的周期內(nèi)有一半要拆了重建；
四是，人們已經(jīng)完成了重大價(jià)值觀的革命，已經(jīng)走向了讓大多數(shù)人有產(chǎn)的階段；
五是，城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房?jī)r(jià)越高；
六是，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和就業(yè)的巨大影響以及對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，促使短期的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)；
七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經(jīng)過四到五年后，普遍進(jìn)入了一個(gè)依靠市場(chǎng)自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個(gè)趨勢(shì)非常明顯；
八是，部分城市居民的收入情況已經(jīng)處于住房消費(fèi)能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費(fèi)能力就可以增長(zhǎng)50%；
九是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具已經(jīng)邁開新的步伐。去年末，國(guó)務(wù)院關(guān)于要擴(kuò)大內(nèi)需、刺激增長(zhǎng)的一系列措施中，已經(jīng)明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具；
十是，歷史形成的稅賦結(jié)構(gòu)，“清費(fèi)、正稅、明租”進(jìn)展遲緩，將促進(jìn)自身資產(chǎn)升值諸多理性消費(fèi)。
附：駁陳淮房?jī)r(jià)看漲的十大理由（作者：馬躍成）
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮2月27日在“2009中國(guó)房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展不利的因素，同時(shí)也指出了房地產(chǎn)價(jià)格必漲的十大理由。
陳淮指出，目前形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有很多不利因素。他認(rèn)為，除了國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響外，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身也存在很多問題，包括：在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化重組和市場(chǎng)份額的優(yōu)化重組進(jìn)程中，迄今并沒有取得明顯的增長(zhǎng)等等。
陳淮指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)價(jià)格有必漲的十大理由。不知道陳懷德這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)到底是多遠(yuǎn)，恐怕不是百年之后吧。鑒于陳淮是著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，相信陳淮再講這個(gè)問題時(shí)肯定也是從資金的時(shí)間價(jià)值這個(gè)理論點(diǎn)出發(fā)的。真是這樣，當(dāng)有不同意見與之商榷。
一是，中國(guó)城市化進(jìn)程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢(shì)還將持續(xù)20-30年，所以房?jī)r(jià)上漲。
我們知道，中國(guó)城市化進(jìn)程確實(shí)發(fā)展很快，改革開放初期的1978年全國(guó)城市化率僅為17.9%，而2008年的城市化率達(dá)到了46%以上。實(shí)際上如果把進(jìn)城農(nóng)民工計(jì)算在內(nèi)，城市化率應(yīng)該達(dá)到60%左右。
不過即使如此中國(guó)的城市化率仍然是是世界上最低的國(guó)家之一，中國(guó)的城市化發(fā)展空間很大。不過我們從這些年中國(guó)城市化的發(fā)展中看到，城市化的進(jìn)程是伴隨著眾多的農(nóng)民工進(jìn)城而快速發(fā)展的。而當(dāng)前的高房?jī)r(jià)卻反而是農(nóng)民工進(jìn)城的最大障礙，也成了城市化進(jìn)城的絆腳石。
這樣高房?jī)r(jià)阻礙了城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市化怎么能夠刺激房?jī)r(jià)上漲呢？只有房?jī)r(jià)降下來，降到合理的空間，人們進(jìn)城不但能夠找到工作，還能有房住，城市化進(jìn)程才會(huì)加速。
二是，擴(kuò)大內(nèi)需過程中，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入和進(jìn)一步改善，將有可能誘導(dǎo)出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房，所以房?jī)r(jià)上漲。
城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入，確實(shí)進(jìn)一步改善了城市生活的條件，給人們創(chuàng)造了更多的改善性需求的條件。但是，正是因?yàn)槌鞘袟l件的普遍改善，讓城市在更大范圍均質(zhì)化了，因此供應(yīng)增加了，應(yīng)該是房?jī)r(jià)下降才對(duì)呀？
比如，過去地鐵沿線也成為拉高房?jī)r(jià)的因素，現(xiàn)在軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，讓整個(gè)北京城都可以在5分鐘找到地鐵口，再拿地鐵說話還行嗎？
另一方面，人們改善需求主要的還是自己的購買力決定的，如果房?jī)r(jià)上漲，財(cái)力不足，即使基礎(chǔ)設(shè)施改善的再好，人們也只能望房興嘆。只有房?jī)r(jià)下降了，提高了人們的財(cái)富價(jià)值，購房的愿望才能變成實(shí)現(xiàn)。
三是，目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來15-20年的周期內(nèi)有一半要拆了重建，所以房?jī)r(jià)上漲。
如果真要這么干，確實(shí)會(huì)增加房?jī)r(jià)上漲的壓力，試想一半以上的存量房被拆掉，這是個(gè)什么行為？莫非真是要摧毀一個(gè)舊世界？十年前的房子，十五年后就拆掉，這種敗家子的行為難道還成了中國(guó)人的光榮？
為什么中國(guó)的房子總是要蓋了拆，拆了蓋？莫非真是要為了開發(fā)商的利益？汶川地震中，人們都痛斥建筑質(zhì)量的低劣，為什么我們的房子就不能蓋的結(jié)實(shí)點(diǎn)，多用上幾年，是不是因?yàn)橛嘘P(guān)部門有房子使用期只有25—30年的規(guī)定，就造成了越來越多的災(zāi)難性房屋？
拆掉一大半的存量房，是不是制造GDP的理由？那何不讓人們?cè)诟瓯跒┥?、沙漠深處去挖大坑，挖了填、添了挖。既不?huì)造成環(huán)境的破壞，也不會(huì)對(duì)城市造成傷害。
話又說回來，人生能有幾個(gè)三十年，人們整天在一個(gè)拆了蓋、蓋了拆的城市中生活，受的了不？
以前看過資料說，腐朽的帝國(guó)主義，蓋棟小樓要用三四年的時(shí)間，但是他們說，他們的房子幾百年不變。有位住澳大利亞的外交官，感嘆在澳洲七八年的時(shí)間，整個(gè)城市幾乎沒有發(fā)生什么變化，而咱們甚至喊出了三年就讓城市舊貌換新顏的口號(hào)。
這樣，拆的哪里都不像哪里了，好嗎？
四是，人們已經(jīng)完成了重大價(jià)值觀的革命，已經(jīng)走向了讓大多數(shù)人有產(chǎn)的階段，所以房?jī)r(jià)上漲。
住房是基本的生存條件，人人想有住房和人人享有住房，是任何社會(huì)的人們都在追求的目標(biāo)，這和價(jià)值觀的重大變化沒有關(guān)系。即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)家還給人們分配套住房呢，不過當(dāng)時(shí)那種辦法也存在很多缺陷。
如果有房就是有產(chǎn)的象征，那么房?jī)r(jià)的上漲，除了現(xiàn)有房產(chǎn)升值外，不是讓其他購買房屋的能力降低了嗎？購買能力降低了，還怎么增加財(cái)產(chǎn)收入？
五是，城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房?jī)r(jià)越高，所以房?jī)r(jià)上漲。
首先城市土地資源有限就不應(yīng)該讓土地大規(guī)模開發(fā)，現(xiàn)在類似北京這樣的攤大餅似的開發(fā)模式造成了太大的城市病，遠(yuǎn)不是房?jī)r(jià)問題，還有人口、交通、文化、就業(yè)、福利等，值得注意。不能站在房地產(chǎn)的利益上看城市開發(fā)，城市不只是房子構(gòu)成的，還有歷史、文化、環(huán)境，和城市的主角——人。
城市建設(shè)是個(gè)系統(tǒng)工程，但是現(xiàn)在研究的不夠，大都市怎么能無限之地發(fā)展呢？核心市區(qū)的高房?jī)r(jià)能說明什么呢？能有多少人非要到核心區(qū)買房呢？
六是，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和就業(yè)的巨大影響以及對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，促使短期的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，所以房?jī)r(jià)上漲。
但是這種理由不正是房?jī)r(jià)應(yīng)該下降的理由嗎？06年07年房?jī)r(jià)飛漲的結(jié)果是房市短期泡沫的輝煌，現(xiàn)在已經(jīng)過去一年多了，房市還在繼續(xù)探底，難道不應(yīng)該吸取教訓(xùn)嗎？
七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經(jīng)過四到五年后，普遍進(jìn)入了一個(gè)依靠市場(chǎng)自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個(gè)趨勢(shì)非常明顯，所以房?jī)r(jià)上漲。
這是個(gè)實(shí)際情況，不過一方面增加的需求有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，另一方面，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)抑制人們的改善需求，因?yàn)檫@些人已經(jīng)住有所居，并不是剛性需求。
八是，部分城市居民的收入情況已經(jīng)處于住房消費(fèi)能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費(fèi)能力就可以增長(zhǎng)50%，所以房?jī)r(jià)上漲。
收入增加確實(shí)是購房需求增加的重要原因，相信人們的收入還會(huì)繼續(xù)增加。但是人們購買住房的理由如果是投資的話，就要看這個(gè)投資品的收益如何？
而房子這個(gè)投資品與其他投資產(chǎn)品有著很大的不同，一是變現(xiàn)周期長(zhǎng)，二是升值慢，如果升值快了，就容易翻車。
所以，即使是收入增加了也不要鼓勵(lì)人們?cè)诜慨a(chǎn)投資，大家都擠上這輛車，就會(huì)產(chǎn)生大泡沫，泡沫破了人們就要經(jīng)受太大的損失。
還是建立一個(gè)平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)好。
九是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具已經(jīng)邁開新的步伐。去年末，國(guó)務(wù)院關(guān)于要擴(kuò)大內(nèi)需、刺激增長(zhǎng)的一系列措施中，已經(jīng)明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具，所以房?jī)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)這個(gè)問題趨勢(shì)是船大難掉頭，當(dāng)年調(diào)控的時(shí)候沒見效就很慢，從去年開始國(guó)家已經(jīng)放松了部分調(diào)控措施，包括貨幣政策、限外政策等，也有發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的考慮，但是出臺(tái)這些措施的基本點(diǎn)，絕對(duì)沒有刺激房?jī)r(jià)上漲的考慮。
十是，歷史形成的稅賦結(jié)構(gòu)，“清費(fèi)、正稅、明租”進(jìn)展遲緩，將促進(jìn)自身資產(chǎn)升值諸多理性消費(fèi)，所以房?jī)r(jià)上漲。
確實(shí)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷，主要的問題有兩個(gè)一是房?jī)r(jià)依然太高，另一個(gè)是交易量仍然沒有上來。從政府的角度上考慮，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)體系是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，但是這些問題還不是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要的問題，也不是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵因素。更不是刺激房?jī)r(jià)上漲的因素。
總而言之，房?jī)r(jià)上漲沒有道理，也沒有可能。