房?jī)r(jià)“跌跌不休” 成都樓市興起“高價(jià)回購(gòu)”
“購(gòu)買我公司房源，3年后不滿意可退房，我公司將向購(gòu)房者以總房款120%的價(jià)格進(jìn)行無(wú)條件增值回購(gòu)！”“參加半價(jià)淘房活動(dòng)，三年內(nèi)可坐享總房款30%的投資收益！”……近段時(shí)間，如何在以更低價(jià)格購(gòu)買品質(zhì)樓房的同時(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制最大化，成為了樓市和廣大購(gòu)房者最關(guān)注的熱門話題之一。而種種以零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為噱頭的房屋淘金活動(dòng)也開始風(fēng)生水起，不知令多少購(gòu)房者怦然心動(dòng)。
這些淘房活動(dòng)是以什么方式展開的？其操作方式是否可行？究竟有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)控制率有多高？日前，本報(bào)記者就此展開了深入調(diào)查。
先賣后買：
開發(fā)商高價(jià)回購(gòu)房子
“購(gòu)買什么樣的房子最安全？”“現(xiàn)在是否到了抄底的時(shí)候？”“如何實(shí)現(xiàn)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)控制最大化，并盡可能獲得更高回報(bào)？”近段時(shí)間，記者幾乎每天都接到許多朋友的類似咨詢。
面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)諸多不確定因素，許多投資者都無(wú)所適從。而在剛剛結(jié)束的成都房地產(chǎn)秋交會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)令人心動(dòng)的新名詞：半價(jià)淘房———成都某公司率先推出了“萬(wàn)人半價(jià)淘房活動(dòng)”。活動(dòng)主辦方介紹，同樣的樓盤，如果通過(guò)售房部或炒家只能全價(jià)或高價(jià)購(gòu)買，當(dāng)前出現(xiàn)的最高優(yōu)惠也不過(guò)25%；然而通過(guò)該公司的渠道，利用該公司的“專業(yè)經(jīng)驗(yàn)”和“行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源”，能夠幫助淘房客實(shí)現(xiàn)50%的風(fēng)險(xiǎn)控制，保證淘房客每年至少安全獲得10%的固定收益，最差也能達(dá)到半價(jià)買房的目的。
僅以半價(jià)就能“淘”到一套好房？記者了解到，該項(xiàng)“萬(wàn)人半價(jià)淘房活動(dòng)”的基本模式是：淘房者只需交納購(gòu)房總款的一半，并與參加該項(xiàng)活動(dòng)的開發(fā)商、二手房房東及其指定的公司共同簽訂相關(guān)協(xié)議，再簽訂商品房買賣合同，拿到滿意的房子；同時(shí)淘房客還需與開發(fā)商（或房東）再簽另一份合同，開發(fā)商（或房東）須在規(guī)定的年限內(nèi)按照購(gòu)房總價(jià)將房屋贖回，并向淘房客逐年支付10%的固定收益，三年即可獲得高達(dá)30%的回報(bào)。如果合同年限到期，開發(fā)商或房東不按合同規(guī)定回購(gòu)該房屋，則該房屋直接歸淘房客所有，購(gòu)房者就直接買到了半價(jià)房；到時(shí)如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，由于淘房客僅以半價(jià)購(gòu)房，也很難出現(xiàn)虧損；如果到期后開發(fā)商或房東繼續(xù)參與活動(dòng)并續(xù)簽合同，淘房客則以更低廉的價(jià)格繼續(xù)淘房，兩全齊美。
記者同時(shí)注意到，今年成都秋交會(huì)以來(lái)，多家房地產(chǎn)公司陸續(xù)推出了類似的增值回購(gòu)活動(dòng)。這些開發(fā)公司公開承諾：活動(dòng)期間購(gòu)買該公司旗下樓盤，3年內(nèi)不滿意可提出退房，公司進(jìn)行增值回購(gòu)，除了無(wú)條件退回全部購(gòu)房款，而且還支付高達(dá)總房款15%~20%的“利潤(rùn)”。為打消購(gòu)房者的疑慮，相關(guān)開發(fā)商也都表示，公司將在與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，再簽訂另一份合同：確保購(gòu)房者對(duì)所買房源“不滿意”時(shí)退房，并無(wú)條件退全部房款并支付相應(yīng)的年利率。
開發(fā)商向購(gòu)房者借“高利貸”
淘房活動(dòng)風(fēng)生水起
根據(jù)記者最新調(diào)查，秋交會(huì)期間推出“高價(jià)增值回購(gòu)活動(dòng)”的開發(fā)商，旗下相關(guān)樓盤也都在不同程度上受到購(gòu)房者青睞，并取得較好銷售業(yè)績(jī)。其中一個(gè)主要原因，就是此舉打消了購(gòu)房者買房后價(jià)格下跌的擔(dān)憂。同時(shí)，半價(jià)淘房活動(dòng)主辦方印制并發(fā)放了5萬(wàn)份DM單，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話、DM單各種手段，在房交會(huì)期間告知人數(shù)達(dá)10萬(wàn)以上，有意向參與淘房并做了資料登記的人數(shù)達(dá)376人；正式匹配成功二手房13套。目前開發(fā)商一手樓盤的淘房組織工作正在火熱進(jìn)行。
從記者調(diào)查掌握的情況看，參與“高利潤(rùn)回購(gòu)活動(dòng)”或“半價(jià)淘房活動(dòng)”，表達(dá)了開發(fā)商快速回籠資金的意圖，并為此向購(gòu)房者借“高利貸”。“高利潤(rùn)回購(gòu)活動(dòng)”的主體只有2~3個(gè)，購(gòu)房者與開發(fā)商或相關(guān)營(yíng)銷代理公司、公證方，這種模式的法律關(guān)系要簡(jiǎn)單一些，只需簽兩份合同，即“商品房買賣合同”和“開發(fā)商回購(gòu)合同”；而參與半價(jià)淘房活動(dòng)的主體則包括5個(gè)，即購(gòu)房者、開發(fā)商及其委托的營(yíng)銷代理公司、開發(fā)商指定的關(guān)系公司和擔(dān)保公司、淘房中介公司、公證機(jī)構(gòu)。其操作模式包括五項(xiàng)協(xié)議：
一是《商品房買賣合同》。比如一位購(gòu)房者看上了一套總價(jià)50萬(wàn)元的房源（期房、現(xiàn)房均可），首先需將25萬(wàn)元現(xiàn)金交給開發(fā)商，并與開發(fā)商或其委托的營(yíng)銷代理公司簽訂《商品房買賣合同》并進(jìn)行備案。專注房產(chǎn)研究的資深律師高玉林稱，這一程序是完全合法的，主要是考驗(yàn)淘房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，整個(gè)購(gòu)房活動(dòng)因此顯得特別迷人。
二是《回購(gòu)協(xié)議》。一般情況下，開發(fā)商不直接與購(gòu)房者簽訂關(guān)于半價(jià)購(gòu)房后可以贖回的《回購(gòu)協(xié)議》，而是指定一個(gè)由其控制的關(guān)系公司與購(gòu)房人簽訂該協(xié)議。
三是《擔(dān)保協(xié)議》。由于購(gòu)房人對(duì)開發(fā)商指定的關(guān)系公司是否具備相應(yīng)的實(shí)力來(lái)保證自己的收益有所擔(dān)心，所以開發(fā)公司往往會(huì)尋找一個(gè)看上去很強(qiáng)的擔(dān)保公司，為上述關(guān)系公司支付利息的行為進(jìn)行擔(dān)保。
四是《居間協(xié)議》。淘房中介公司的目的是促進(jìn)開發(fā)商順利賣房回籠現(xiàn)金并向其收取傭金，但為確保整個(gè)交易看上去非常正規(guī)、完美甚至公益，肯定不會(huì)向購(gòu)房者收取居間費(fèi)用，參與活動(dòng)的各方將簽訂《居間協(xié)議》，明確各方利益與責(zé)任。
五是《公證協(xié)議》。開發(fā)商為了讓淘房者徹底放心，公證處會(huì)表示整個(gè)過(guò)程完全合法并當(dāng)場(chǎng)予以公證。
如此購(gòu)房，
到底能“轉(zhuǎn)化”多少風(fēng)險(xiǎn)？
活動(dòng)方：
多方共贏，風(fēng)險(xiǎn)控制最大化
“我們這項(xiàng)活動(dòng)，就是促使投資者在風(fēng)險(xiǎn)可控制的條件下獲得較高的投資回報(bào)，同時(shí)為開發(fā)商解決資金鏈的問(wèn)題！”當(dāng)前推出“萬(wàn)人半價(jià)淘房活動(dòng)”的主辦方有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，這項(xiàng)投資活動(dòng)就是利用該公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，讓購(gòu)房客轉(zhuǎn)變?yōu)樘苑靠?，讓淘房客在相?duì)安全的半價(jià)淘房過(guò)程中體會(huì)到真正的投資樂(lè)趣，把最大的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)變成了最有價(jià)值的投資和坐享高額回報(bào)的好事。這項(xiàng)活動(dòng)既能幫助淘房客獲得良好的投資回報(bào)，又能幫助開發(fā)商解一時(shí)之急，“所以活動(dòng)一經(jīng)推出，便得到了各方的積極響應(yīng)”。對(duì)于“萬(wàn)一所淘房樓盤出現(xiàn)爛尾或開發(fā)商破產(chǎn)”等風(fēng)險(xiǎn)，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為：什么買賣和投資都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，但關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制的最大化。
律師：
5大風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房心里得有譜
清華大學(xué)法學(xué)院畢業(yè)，具有多年房地產(chǎn)和公司商務(wù)法律執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的泰和泰律師事務(wù)所資深律師高玉林表示，從本質(zhì)上看，“半價(jià)淘房”和開發(fā)商陸續(xù)推出的“高利潤(rùn)回購(gòu)承諾”，都是開發(fā)商和購(gòu)房人之間的一場(chǎng)“賭博活動(dòng)”———大家都在賭博3年后的房地產(chǎn)走勢(shì)。如果走勢(shì)很順，事情要好辦得多。如果走勢(shì)不順，事情就難辦甚至難產(chǎn)了。為此購(gòu)房人應(yīng)警惕5大風(fēng)險(xiǎn)。
其一是爛尾風(fēng)險(xiǎn)。以半價(jià)或其他特價(jià)形式來(lái)銷售房屋的，首先要警惕的是實(shí)力不濟(jì)、資金嚴(yán)重短缺的公司，因?yàn)檫@類公司旗下的樓盤一旦出現(xiàn)爛尾，購(gòu)房人將面臨最大風(fēng)險(xiǎn)。因此購(gòu)房人如果參與類似活動(dòng)，一定要選擇實(shí)力雄厚的開發(fā)商。
其二是違約風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)要特別注意合同中的房款支付條件。如合同中約定的是“分期付款，即首付50%、余款三年期滿后一次性付清，否則視為違約”，那么購(gòu)房人就需要認(rèn)真計(jì)算一下自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，掂量一下三年后是否位列高收入階層，否則很容易被開發(fā)商反過(guò)來(lái)追究違約責(zé)任。
其三，收益實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》關(guān)于禁止“返本銷售”的規(guī)定，開發(fā)商是不能與購(gòu)房人簽訂《回購(gòu)協(xié)議》的，因此開發(fā)商只能尋找一個(gè)可以控制的特定公司（必要的時(shí)候新設(shè)一家公司）與購(gòu)房人簽訂上述協(xié)議。基于合同主體的相對(duì)性，開發(fā)商不可能基于該協(xié)議承擔(dān)法律責(zé)任，除非開發(fā)商為該協(xié)議中的回購(gòu)人提供擔(dān)保（這是否合法可行，還需相關(guān)主管部門認(rèn)可）。有鑒于此，承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任的公司的實(shí)力就值得調(diào)查分析了。比如，前些年流行的針對(duì)商鋪的“售房返租”活動(dòng)中，開發(fā)商承諾客戶購(gòu)買其物業(yè)后由另一商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司包租且租金十分豐厚，但到頭來(lái)難以兌現(xiàn)，因?yàn)槌袚?dān)租金支付責(zé)任的商管公司在收益不佳時(shí)往往拒絕支付租金，此時(shí)購(gòu)房人的生財(cái)之道成了鏡中水月。
其四，收益打折風(fēng)險(xiǎn)。即使上述公司根據(jù)《回購(gòu)協(xié)議》按時(shí)向購(gòu)房人支付了利息，但是購(gòu)房人還是面臨個(gè)人所得稅、契稅、工本費(fèi)、公證費(fèi)等稅費(fèi)問(wèn)題，仔細(xì)算下來(lái)，購(gòu)房人的實(shí)際收益必定低于開發(fā)商的宣傳。
其五，債權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。盡管購(gòu)房人繳納了50%房款并將《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案，保證了物權(quán)。但是，一旦期房爛尾或者開發(fā)商債務(wù)纏身，必將出現(xiàn)訴訟和糾紛，屆時(shí)購(gòu)房人必將面臨漫長(zhǎng)的房屋修建過(guò)程或者債權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程（收回本金和利息）。
律師算筆賬：
看看到底有多大賺頭
高玉林律師表示，開發(fā)商近期推出的增值回購(gòu)活動(dòng)增多，購(gòu)房人在參與這類“高回報(bào)”活動(dòng)時(shí)，需要事先算清一筆細(xì)賬。
案例一：以自有資金參加房屋增值回購(gòu)活動(dòng)
張三投入50萬(wàn)元的自有資金參加房屋增值回購(gòu)活動(dòng)，其與開發(fā)商或其關(guān)系公司簽的合同是3年，開發(fā)商承諾合同到期后以總房款的120%進(jìn)行回購(gòu)，3年期滿時(shí)張三可拿到20%（即10萬(wàn)元）的利潤(rùn)回報(bào)。然而，張三在取得10萬(wàn)元收益時(shí)，需依法交納20%的個(gè)人所得稅；辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，需按照總房款的1.5%~3%繳納契稅，同時(shí)支付工本費(fèi)等費(fèi)用；由于上述公司回購(gòu)商品房時(shí)未滿5年，張三還需按照總房款的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。仔細(xì)計(jì)算，三年下來(lái)，張三僅有2%左右的收益。現(xiàn)在稅務(wù)部門已經(jīng)暫停征收利息稅了，張三還不如把錢存入銀行獲取利息劃算，至少在收益差距不大的情況下，用不著擔(dān)驚受怕。
案例二：貸款參加房屋增值回購(gòu)活動(dòng)
如果張三以自有資金30萬(wàn)元、向銀行貸款20萬(wàn)元的方式參加房屋增值回購(gòu)活動(dòng)，在整個(gè)交易過(guò)程中，不但要承擔(dān)上述稅費(fèi)，還得交納擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)等雜費(fèi)以及銀行貸款的利息。仔細(xì)計(jì)算，三年下來(lái)，即使順利拿到合同規(guī)定的全部收益，張三完全可能處于虧損狀態(tài)，一不小心炒房就炒成了房東，如同很多人炒股炒成了股東一個(gè)樣。當(dāng)然，如果為了避稅，張三在交易過(guò)程中與開發(fā)商約定不辦理產(chǎn)權(quán)證，那張三的風(fēng)險(xiǎn)加大了，也許一系列意想不到的麻煩正在后面等著呢。