出讓遇冷昔日地王今何在 地王生存狀態(tài)調查
番禺地王金地地塊依然是一片田園風光景色。王荔玨攝
員村二橫路原絹麻廠地塊位置很優(yōu)越。陳白帆攝
金沙洲地王植被繁茂。陳白帆攝
昔日地王生存狀態(tài)調查實錄
和去年風風火火、屢創(chuàng)新高的土地拍賣行情相比，從去年12月起，全國土地拍賣也隨著樓市的不景氣而變得冷清。不僅很多昔日地王附近的地塊僅以底價成交，流拍的情況也不再少見。近期，各地政府也不再急著推出新地塊，而在推地之前，更會提前幾個月作出讓預告，來試探市場。不過，不少已經(jīng)預告了多月的地塊，現(xiàn)今還沒有正式出讓的通知?？梢?，在絕大多數(shù)開發(fā)商為資金已經(jīng)焦頭爛額的時候，的確是很難再有多余的閑錢買地的。本欄撰文：記者陳白帆
廣州：
土地市場從去年12月起出現(xiàn)寒流
從去年12月的拍賣會上，其實已經(jīng)可以感受到土地市場可能遭遇的寒流。雖然出現(xiàn)了絹麻廠天價地塊，卻不能改變2008年土地拍賣市場整體冷淡的現(xiàn)狀。在今年推出的7塊地中，除了絹麻廠和金沙洲一地塊不是底價成交外，其余5塊中有3塊是底價成交，另外有兩塊流拍。根據(jù)廣州有關部門統(tǒng)計，今年上半年，廣州土地一級市場出讓的商住地塊，還不到去年同期的一半；成交量僅為50萬平方米，是近三年來同期最低水平，只完成全年供地計劃的15%。
廣州的土地拍賣遇冷，并不是從今年開始的，而是從去年12月就開始了。距離出現(xiàn)多個地王的去年9月11日土地拍賣高峰期僅僅3個月，去年12月份的又一場大型土地拍賣會的情況就急轉直下，在放出的12宗土地中，兩宗金沙洲商業(yè)金融和辦公用地因無人競價由政府收回，另有5宗地塊只有一家開發(fā)商競價因而以底價成交。去年12月的那次大型土地拍賣會的價格比3個月前大幅回落，金沙洲4宗地的樓面地價介于3324~4241元／m2，平均樓面地價為3847元/m2，與去年9月11日出讓的三宗地的樓面地價相比，下降了53.41％。
不過，今年1月8日，因為恒大集團要為上市做準備，即使面對去年12月開始冷卻的土地市場，卻依然敢于高價拿地。以總價41億元、樓面地價13053元/m2的天價，取得了員村絹麻廠地塊。不過，目前這個地塊的處境卻因為恒大的上市失敗而顯得非常尷尬。同樣在1月8日推出的另外一幅金沙洲住宅用地，就沒能像絹麻廠地塊那樣凱歌高奏。金沙洲B3711B03由萬科和越秀城建進行競價，最終越秀城建以7.35億元買下，但樓面地價也不過4584元/m2。之后，廣州還進行了兩次土地拍賣，不過，沒有能夠再現(xiàn)絹麻廠地塊的激烈爭奪場面。
北京：第二季度土地成交開始出現(xiàn)頹勢
今年二季度北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降了300%多，且多個地塊都是以底價成交的。北京預計今年將供應住宅用地1700公頃，但截至今年上半年，北京共出讓住宅土地676.5公頃，僅為計劃的1/3。
上海：如何賣地也要發(fā)愁
從未擔心過不能以高價賣地的上海，也遇到了開發(fā)商臨陣退縮的情況。今年6月底的一次拍賣會上，原本也被業(yè)內(nèi)認為會出現(xiàn)激烈爭奪的上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊都僅以底價成交。
深圳：地塊流拍已成常態(tài)
和廣州相比，深圳的土地拍賣溫度降得更低。深圳第二季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。
南京：底價成交成主旋律
曾經(jīng)創(chuàng)造了“中國地王”的南京土地流拍事件更是頻繁。今年以來，南京土地市場普遍趨冷，拍賣的31幅地塊，有24幅以底價成交。
金沙洲地王
拿地時間：去年9月11日
買地房企：保利地產(chǎn) 樓面地價：8769元/m2
相鄰三塊地一起開發(fā) 分攤高成本
目前金沙洲地價最高的紀錄保持者為保利地產(chǎn)。去年9月11日，金沙洲B3701A02地塊被保利地產(chǎn)以21.2億元拿下，折合樓面地價8769元/m2，比起拍價翻了兩倍多。保利地產(chǎn)同時還以20.8億元取得了旁邊的B3701A04地塊，折合樓面地價8112元/m2。而在這兩個地王旁的B3701A06地塊，則在拍賣當時，被一心與保利爭搶的深圳鴻榮源地產(chǎn)用21億元買下，樓盤地價也高達7935元/m2。由于這三個地塊在出讓時，已規(guī)劃為以中小戶型為主，預計以后推出時，一共將能推出6000多套中小戶型單位，貨量非常龐大。
面對居高不下的地價，時隔僅3月，保利地產(chǎn)于去年12月在土地拍賣市場上再次出手，以不到4000元/m2的樓面地價，買下了靠近之前兩個天價地王的B3702A05地塊。據(jù)了解，保利地產(chǎn)有計劃將去年9月拍下的兩個天價地與去年12月拍下的一個地塊合成超過60萬平方米的大型社區(qū)。由于去年12月取得的地塊樓面地價較低，平攤下來，整個大項目的樓面地價在7000元/m2左右。預計這個項目有望在今年年底推出第一期低密度別墅項目，而明年推出江景公寓。記者上周末在金沙洲看到，目前這個大項目的動工跡象還不明顯，只有幾臺推土機在挖掘泥土，不知道是不是在做前期準備工作。
科學城地王
拿地時間：去年9月
買地房企：中萊投資 樓面地價：6321元/m2
見區(qū)域房價大跌 總地價尚未交齊
去年9月，位于廣州科學城的廣汕公路與大觀路交會處東南側編號為 KXC－F8－1地塊公開出讓。最后中萊投資以44.75億元拿下該地塊，折合樓面價達到6321元/m2，創(chuàng)下科學城周邊地塊的拍賣價格紀錄。該地塊用地面積為471939平方米，是當時廣州推出的最大的住宅地塊。
但最近有消息指，該地塊目前存在變數(shù)。其原因就在于目前科學城所在的區(qū)域房價已經(jīng)大幅下跌。如果中萊以當初6321元/m2樓面地價去建設，盈利幾乎沒有可能。據(jù)了解，該公司在拍地后繳納保證金后，總地價到目前都沒交齊。有消息指出該公司正在與政府協(xié)商，希望調低價格或者改規(guī)劃。記者從開發(fā)區(qū)也了解到，目前該公司的確在與政府協(xié)商，具體內(nèi)容還在談判之中。
花都地王
拿地時間：去年9月11日
買地房企：大運實業(yè)
樓面地價：5659元/m2
與大運家園連成一片
預計明年啟動開發(fā)
2007年9月11日，花都地王誕生。廣州大運實業(yè)有限公司以9500萬元奪下花都區(qū)鳳凰路(東)地塊，樓面地價5659元/m2。據(jù)了解，該地塊凈用地6582平方米，容積率2.9，可建16788平方米，約可建成131套90平方米以下的中小戶型。
記者從開發(fā)商處了解到，該地塊和目前該集團旗下在售的大運家園毗鄰，原本就是屬于大運實業(yè)的工業(yè)用地，其性質改變并進入招拍掛后，大運實業(yè)對此勢在必得，也希望把此地塊連同大運家園共同開發(fā)。據(jù)了解，大運家園共有8棟樓宇，目前開發(fā)建設已近尾聲。該地王地塊，規(guī)劃建設1棟樓宇，將和大運家園連成一片，目前正在規(guī)劃當中。該人士還表示，該地塊具體開發(fā)時間要視乎大運家園銷售情況、市場態(tài)勢及集團發(fā)展而定，今年暫時不會有動作，預計開發(fā)時間將在明年。
絹麻廠地王
拿地時間：2008年1月
買地房企：恒大地產(chǎn)
樓面地價：13053元/m2
引入資金聯(lián)合開發(fā)
今年1月初，曾于2001年流拍的員村二橫路原絹麻廠地塊重出江湖“咸魚翻生”，不僅成為天河“地王”，也是廣州第二高價的地塊，由恒大地產(chǎn)集團以41億元競得。
據(jù)了解，該地塊用地面積109802平方米、總建筑面積314099平方米，是廣州近年來出讓的少有的市中心城區(qū)大型地塊。該地塊沒有戶型限制，且位于臨江大道北，西鄰珠江新城，南向望江，可看江對岸的琶洲會展中心，擁有二線江景，地理位置十分優(yōu)越。經(jīng)過整整75分鐘、230輪舉牌，恒大地產(chǎn)以41億元總價、13053元/m2的樓面地價，奪得該地塊。
今年4月恒大赴港上市受挫，業(yè)界對絹麻廠地塊開始議論紛紛。6月底，恒大方面?zhèn)鞒鱿⒎Q，恒大地產(chǎn)計劃增資擴股6億美元，并計劃有3個新項目進行項目融資，廣州絹麻廠項目就是這3個項目中的一個。記者龍蕾
番禺地王
拿地時間：2007年9月11日
買地房企：金地集團
樓面地價：6230元/m2
期盼調整規(guī)劃 目前尚未動工
今年3月，金地集團曾向外界表示，去年9月11日通過競投奪得的番禺“地王”項目，將在今年底上市，主攻高端樓市。但據(jù)記者現(xiàn)場了解，發(fā)現(xiàn)該地塊依然維持在拍地時的原狀，并沒有絲毫的動工跡象，今年底該產(chǎn)品將上市的消息顯然已成“流料”。
據(jù)記者掌握的實際情況，由于金地在拿地時，并不知曉其旁邊就有一限價房項目，因此，本想憑著善做高端產(chǎn)品的優(yōu)勢，樓面地價6230元/m2，高些也無妨。但無奈限價房的房價還要比自己的地價低，加上規(guī)劃條件也較為苛刻，難以設計成豪宅產(chǎn)品，因此，令該項目遲遲難以動工。
據(jù)相關人士透露，目前金地集團的有關人員還在積極與規(guī)劃部門進行協(xié)商溝通，希望能適當調整規(guī)劃條件，滿足其做豪宅的需求，這樣，此前高昂的地價金地也就認了。否則，該項目則難以開發(fā)下去。目前，該項目還在做前期的規(guī)劃，預計最快也要在2010年才能推出市場。
番禺地王
拿地時間：2007年7月19日
買地房企：萬科
樓面地價：5784元/m2
“買一層送一層”還是有得賺
萬科去年7月19日買到的地王已經(jīng)開發(fā)成高端住宅項目金色城品，其巧妙地設計成5.9米的層高，構成”買一層送一層“的復式洋房單位。
從現(xiàn)場可看到，兩梯六戶的戶型被設計成教學樓的模樣，電梯設在兩端，從電梯間出來，經(jīng)過的是一個長長的景觀走廊。其精巧之處在于每套單位都比走道要抬高了1米，有一種沿花園長廊行走的意境。戶型設計則采用了寬敞大氣的前庭后園設計，更增加了洋房別墅化的味道。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，目前該盤的單價在1萬～1.1萬元/m2之間，以毛坯房的形式交付。據(jù)此前的拍地資料顯示，該盤的樓面地價為5784元/m2。因此，業(yè)內(nèi)人士匡算，在剔除了3000多元/m2的建設成本、管理成本等費用后，預計該盤的毛利為1000元/m2左右。(龍蕾 王荔玨 陳白帆 黃濤)