房?jī)r(jià)走勢(shì)基本穩(wěn)定 震后成都樓市將現(xiàn)新一輪行情
地震對(duì)成都樓市的影響不言而喻，地震之后成都樓市的走勢(shì)更是各方關(guān)注的熱點(diǎn)。近日，本報(bào)特邀正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理毛勇、尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)曾祥庸、世家機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸、成都房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)黃子寧、成都星彥地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理張猛等五位知名機(jī)構(gòu)的老總就相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了座談。
市場(chǎng)篇
震后商品房交易現(xiàn)狀如何？
震后第二周賣了1357套
成都商報(bào)：地震后，成都樓市的整體情況究竟如何？
郭漫舸：成交方面，由于地震的影響，原本應(yīng)于當(dāng)周備案的數(shù)據(jù)可能延遲了一周。就此而言，震后第二周的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)地震當(dāng)周的成交數(shù)據(jù)。該周1357套的成交量較震前2251套相比，雖然有比較大的下跌，但就近三個(gè)月的成交走勢(shì)來(lái)看，與今年三四月份的低點(diǎn)相比并無(wú)實(shí)質(zhì)差異。因此我認(rèn)為，地震的確使成都樓市的供需受到顯著影響，但是在“9.27新政”對(duì)樓市造成深刻影響達(dá)8個(gè)月之久的大背景下，成交數(shù)據(jù)顯示樓市整體并不比春節(jié)之后更糟，輔之以合理引導(dǎo)應(yīng)能逐步恢復(fù)。
毛勇：受地震影響，大量樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。但是5月（截至5月25日）郊縣住宅項(xiàng)目月度推售情況卻出現(xiàn)小幅攀升，達(dá)到3237套，較今年1至4月的月均推售量增長(zhǎng)1.98％。與此同時(shí)，由于部分重災(zāi)區(qū)客戶到成都，二手房租賃市場(chǎng)大幅度上漲。
曾祥庸：地震對(duì)成都二手房市場(chǎng)的影響是顯著的。無(wú)論從二手房供需、市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及對(duì)購(gòu)房者的信心和購(gòu)買偏好來(lái)講，均產(chǎn)生了不同程度的影響。5月份成都二手房市場(chǎng)交易大大下降，相比上月總成交量下降約47%。
黃子寧：許多開(kāi)發(fā)企業(yè)在地震發(fā)生后都推遲了項(xiàng)目上市的時(shí)間，從而導(dǎo)致供應(yīng)量萎縮。成交量雖然同步下滑，但萎縮比例遠(yuǎn)小于供應(yīng)的下滑比例，并在震后一周明顯回升。這一情況說(shuō)明，需求方是具備一定心理承受能力的，反而是供應(yīng)方市場(chǎng)存在更多的觀望心態(tài)。對(duì)下一步震后的樓市走勢(shì)而言，無(wú)疑是一個(gè)積極的信號(hào)。其中一些知名地產(chǎn)品牌在此期間推盤(pán)取得較好銷售表現(xiàn)，更是震后市場(chǎng)信心重塑的體現(xiàn)。
受震后購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品需求變化的影響，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)對(duì)現(xiàn)有未開(kāi)工項(xiàng)目重新調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品安全和空間的舒適型。購(gòu)房群體仍以成都本地置業(yè)為主，并會(huì)出現(xiàn)災(zāi)區(qū)或受災(zāi)區(qū)影響的周邊省市購(gòu)房人群，以及少量外省市（如北京等地）以投資為目的的購(gòu)房者。
郭漫舸：市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體不會(huì)發(fā)生變化，長(zhǎng)期內(nèi)主城區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)仍然以高層為主，但是短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮突出低層和產(chǎn)品的抗震賣點(diǎn)，以迎合購(gòu)房者心理。而在成都只要是按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)的房屋，無(wú)論高層還是低層其安全程度都是非常高的。在從成都自2006年出讓的住宅用地來(lái)看，其主城區(qū)容積率基本都可達(dá)4.2左右，甚至能達(dá)到7。近郊大多數(shù)住宅用地的容積率也可達(dá)到4左右。由于較高的樓面地價(jià)使得大部分開(kāi)發(fā)商無(wú)法降低其容積率。因此近兩三年，成都尤其是主城區(qū)供應(yīng)商品住宅仍然將以高層為主。長(zhǎng)期來(lái)看，如果成都向高密發(fā)展的原則不變的話，高層住宅仍將是成都商品住宅未來(lái)供應(yīng)的主流。
趨勢(shì)篇
震后房?jī)r(jià)降了嗎？
房?jī)r(jià)走勢(shì)基本正常，呼吁政府出臺(tái)扶持政策
成都商報(bào)：地震影響開(kāi)發(fā)商的銷售，近期是否會(huì)有開(kāi)發(fā)商因資金緊張采取大幅度的降價(jià)銷售策略？地震過(guò)后，中央政府針對(duì)受災(zāi)地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)陸續(xù)出臺(tái)了一系列扶持政策，你們認(rèn)為地方政府將會(huì)如何通過(guò)政策引導(dǎo)來(lái)重續(xù)成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？
曾祥庸：地震對(duì)我市開(kāi)發(fā)商的在建項(xiàng)目均有直接和間接的影響，在建工程的返工和維修都直接帶來(lái)成本的增加。同時(shí)，銷售量的減少加大了部分開(kāi)發(fā)商的資金壓力。截至目前，開(kāi)發(fā)商采取的一定限度的優(yōu)惠促銷策略都是正常的營(yíng)銷方式。應(yīng)當(dāng)看到，地震給成都樓市帶來(lái)的困境是暫時(shí)的，目前政府正在進(jìn)行大量的調(diào)研，相信很快會(huì)提出相關(guān)的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展促進(jìn)方案，以確保整體市場(chǎng)健康、理性發(fā)展。
郭漫舸：就我了解，震后開(kāi)發(fā)商并未推出大幅度降價(jià)策略，成都市房?jī)r(jià)目前基本保持穩(wěn)定。通過(guò)對(duì)隨機(jī)抽查的成都市部分樓盤(pán)地震前后成交均價(jià)情況統(tǒng)計(jì)，都屬正常波動(dòng)范圍。成都主城區(qū)本身沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)損害的情況下，本次地震對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生的影響如果持續(xù)下去將對(duì)成都城市整體價(jià)值構(gòu)成傷害。因此，政府部門盡快出臺(tái)相關(guān)舉措重振市場(chǎng)非常必要。
黃子寧：根據(jù)2007年土地市場(chǎng)供需情況和部分開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)布局來(lái)看，今年開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力客觀存在，加之地震對(duì)近期銷售的影響，資金鏈緊張將是普遍存在的現(xiàn)象。但隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，政府隨之而至的扶持行為將給予企業(yè)一定緩沖空間。因此，市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度降價(jià)銷售的可能性很小，依據(jù)企業(yè)實(shí)力的不同，大型企業(yè)多會(huì)采取部分房源促銷活動(dòng)維持市場(chǎng)活躍度，小型企業(yè)可能會(huì)通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作的形式尋求生存空間。相信震后政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)等方面的政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，尤其是金融、土地等相關(guān)優(yōu)惠政策。另一方面，政府還應(yīng)當(dāng)通過(guò)相應(yīng)的購(gòu)房政策樹(shù)立購(gòu)房者的置業(yè)信心，來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)成交量和金額的上升，通過(guò)供需雙方市場(chǎng)的有效調(diào)控，雙線帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，盡早步入新一輪的復(fù)蘇期。
毛勇：受宏觀調(diào)控與地震的雙重影響，目前只有極少一部分的開(kāi)發(fā)商推出變相降價(jià)的優(yōu)惠策略，促進(jìn)項(xiàng)目銷售量。地震發(fā)生后，包括貨幣政策在川的“局部溫和”措施（例如央行提高準(zhǔn)備金利率在四川一些地區(qū)的緩行等等），我認(rèn)為，本地政府會(huì)與中央政策導(dǎo)向相呼應(yīng)，出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)市場(chǎng)的盡快恢復(fù)。
現(xiàn)在買房是最好時(shí)機(jī)嗎？
現(xiàn)階段購(gòu)房?jī)r(jià)格最少泡沫
成都商報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為成都目前已經(jīng)迎來(lái)了最理想的“抄底”購(gòu)房時(shí)機(jī)，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該如何認(rèn)識(shí)這一說(shuō)法。
郭漫舸：去年的“9.27”新政對(duì)多次置業(yè)者的投資行為形成了限制，但是仍然有人將不動(dòng)產(chǎn)作為保值增值工具。從世家機(jī)構(gòu)震前的市場(chǎng)觀察來(lái)看，部分品牌開(kāi)發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)敏銳地察覺(jué)到市場(chǎng)回暖的跡象，開(kāi)始小幅提升了售價(jià)，但震后消費(fèi)者信心受挫的情況下該舉措顯然難以為繼。調(diào)控加地震剔除了價(jià)格中泡沫成分，短期價(jià)格仍將平穩(wěn)，從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，實(shí)際上使消費(fèi)者在短期內(nèi)仍有機(jī)會(huì)以最沒(méi)有泡沫的價(jià)格購(gòu)房。
黃子寧：我認(rèn)為在經(jīng)過(guò)短期的災(zāi)后心理過(guò)渡，隨著政府的優(yōu)惠政策效應(yīng)的逐漸釋放，部分項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格屆時(shí)將進(jìn)入開(kāi)發(fā)商震后心理預(yù)期的低谷。對(duì)于有置業(yè)需求的市民來(lái)說(shuō)，此時(shí)將是最理想的購(gòu)買時(shí)機(jī)。
張猛：震后的市場(chǎng)確實(shí)很復(fù)雜，各家開(kāi)發(fā)商的資金情況也各不相同，因此，不太可能出現(xiàn)“集體跳水”的大動(dòng)作，因此，這個(gè)所謂的“底”在哪或何時(shí)出現(xiàn)，沒(méi)有人能夠說(shuō)得清楚。個(gè)人認(rèn)為，購(gòu)房未必非得等著“抄底”。因此如果是準(zhǔn)備長(zhǎng)時(shí)間自住，結(jié)合地震后各項(xiàng)目的綜合表現(xiàn)，當(dāng)下保持足夠的理性和平常心購(gòu)房不失為一種選擇。
毛勇：對(duì)自住者而言，目前的確是比較好的購(gòu)買時(shí)機(jī)。首先，成都穩(wěn)定的地質(zhì)結(jié)構(gòu)保證了在成都居住的安全性。結(jié)合我們對(duì)成都地質(zhì)條件的分析，在成都只要是按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)的房屋，其安全程度是非常高的?；谝陨戏治?，我們判斷此次地震對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多是心理層面的影響，而非實(shí)質(zhì)層面的影響。此外，我認(rèn)為影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的基本面沒(méi)有改變，例如土地資源稀缺帶來(lái)的供應(yīng)有限、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展使居民財(cái)富的迅速積累、人口紅利與城市化帶來(lái)的各類剛性需求增加等。因此，在群體不理性導(dǎo)致市場(chǎng)處于調(diào)整階段的時(shí)候，是自住者較為理想的購(gòu)買時(shí)機(jī)。
曾祥庸：同意毛勇的看法，我希望房產(chǎn)市場(chǎng)多一些理性投資者，少一些盲目、狂熱的投機(jī)者。在理性的市場(chǎng)分析與比較基礎(chǔ)上，每一個(gè)消費(fèi)者、市場(chǎng)投資者在這一過(guò)程中都能夠獲得契合自身消費(fèi)能力與消費(fèi)要求的購(gòu)房時(shí)機(jī)。