股市樓市雙鏈條脆弱 地產商囤地捂盤將遭遇大考
“雖然1、2月份銷售情況還可以，但并不能說明市場就全面回暖了，還不能馬上決定公司今年是否像去年一樣大規(guī)模拿地，各家公司都還在觀望呢，現(xiàn)在的形勢有點讓人看不懂?！北＠禺a董秘辦公室一位負責人3月18日在電話里對本報記者說。 在此之前，保利地產發(fā)布了2008年1-2月的銷售簡報。簡報顯示，公司2008年1-2月實現(xiàn)銷售面積24.3萬平方米，同比增長104.28%；實現(xiàn)銷售認購金額15.7億元，同比增長103.85%。 3月18日，在貨幣政策從緊、大小非解禁、次貸危機等利空因素的共同作用下，上證指數(shù)下跌157.61點，跌幅達到2.93%，當日收報3850點，創(chuàng)2008年的歷史新低。 連日來的下跌，令多數(shù)地產股的股價已經(jīng)跌到僅相當于2007年6月時的水平。 經(jīng)歷了高歌猛進的2007年后，房地產上市公司將要面對的是充滿太多不確定性的2008年。 危險游戲結束 如果說2008年是中國經(jīng)濟最困難的一年，很難說不是房地產上市公司最困難的年份之一。 股市大跌和樓市的調整，直接宣告了房地產上市公司融資—高價買地—推動房價—再融資這一走在鋼絲繩上的游戲終結。 一位資深房地產專業(yè)人士告訴本報記者，房地產公司每個項目都會按照進展情況排定全年計劃，其中最重要的節(jié)點是銷售回款。而籠罩樓市已5個月之久的觀望情緒，打亂了絕大多數(shù)項目的既定計劃，他們必須立即進行調整。銷售回款進展調整，則會擾亂房地產企業(yè)以現(xiàn)金流為核心的整個計劃，包括拿地。 2007年，房地產上市公司經(jīng)歷了“巔峰時刻”。在膨脹的過程中，上市公司不斷擴張，四處買地。而經(jīng)營規(guī)模擴大的重要標志是存貨的迅速增加。由于開發(fā)規(guī)模和土地儲備的增長，大多數(shù)公司的存貨在2007年都有很大的增長。較具代表意義的是，截至2007年12月31日，保利地產的存貨數(shù)量（一般指已建待售和在建未售商品房貨值）超過280億，和去年相比增長了140%以上。金地集團的存貨數(shù)超過160億，比去年增長了118%。招商地產的存貨數(shù)超過171億，比去年增加104%。大多數(shù)公司的存貨增長量都超過了50%。 “再也不會像去年那樣買地了，2007年拿地時，各家公司都有一些估值沖動。那時候市場很好，刺激了公司股價不斷上漲?！鼻笆霰＠撠熑苏f。 “對市場樂觀的時候，投資者會看公司的土地儲備。因為投資者關心的是地產公司的盈利能力，市場好的情況下，土地儲備越多，則代表盈利能力越強?！惫獯笞C券分析師華光磊對本報記者說。 當這些拿著從資本市場中獲得大量資金的公司出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場時，全國范圍內的土地價格不斷創(chuàng)出新高。前述保利地產人士也對本報記者說，“高成本拿地實在是無奈之舉，上市公司沒有愿意做地王的?！? 市場成交量萎縮，價格下降后，擁有大規(guī)模土地儲備、巨大資金需求的地產公司逐漸被投資者排斥?！吧鲜泄灸玫牡?，去年比前年貴，假設房價上漲幅度小于地價增幅，公司的利潤率是在下降的。假設房價下降，去年高價拿地的公司還會因此虧損?！比A光磊說。 為擴張埋單 雖然不少公司早在2007年就已定下2008年的目標，但是在華光磊眼中，部分公司的目標過于樂觀了。 2008年，保利的經(jīng)營目標是，房地產直接投資300億-350億，新開工面積630萬平方米。金地主要開發(fā)項目共32個，計劃開工面積261萬平方米，計劃竣工面積186萬平方米。2008年，招商地產將有58個項目同時進行，總規(guī)劃建筑面積543.74萬平方米。而土地儲備大戶碧桂園計劃，交樓面積將逾550萬平方米。萬科、金地、碧桂園、恒 大地產等大型地產商也面臨著大量項目將要開發(fā)的局面?！伴_發(fā)商在制定經(jīng)營目標時，市場還沒有像現(xiàn)在這樣糟糕?！比A光磊說。 擺在上市公司面前的首要任務是消化存貨，加快周轉率。事實上，各家公司在2007年四季度已經(jīng)開始有所調整。 公布二套房貸政策后，金地迅速調整戰(zhàn)略，2007年10月召開的公司經(jīng)營例會上，金地總部隨即要求各地子公司密切跟蹤市場狀況，加大銷售推廣力度，符合銷售條件的項目盡快銷售。包括此后萬科董秘肖莉回應降價風波時，幾家擴張較快的上市公司都不約而同地提到，2008年將首要加快項目的周轉速度，加快資金的回籠保證開發(fā)。金地方面表示，針對購房貸款政策可能的變化，公司采取各種措施加快項目開發(fā)和銷售進度，縮短資金回收期。 “今年不可能再囤地捂盤了，幾十億的資金沉淀在土地里，也沒有利息，我們當然是想越快開發(fā)越好?！鼻笆霰＠耸勘硎?。 然而，面臨著融資環(huán)境逐漸惡化的趨勢，中原證券分析師魏博認為，受資金面影響，上市公司未必能順利完成此前預計的開發(fā)量?！伴_工項目會受到影響，但主要還看銷售情況，如果銷售情況不好，開發(fā)商一定會放緩開發(fā)速度。” 虎杰投資首席分析員張寅認為，在信貸收緊的情況下，大公司擁有更強的融資能力，在市場普遍不景氣的情況下，龍頭企業(yè)可以通過降價來促進銷售。他預測，2008年大公司的市場占有率會逐漸增加，行業(yè)并購會越來越多地出現(xiàn)。 而為了面對風險，金地提出2008年將進一步尋找多元化融資，增加資金來源。除拓寬融資渠道，招商地產也表示，將尋找合適的機會進入更多的二三線城市，分散風險。 保利方面稱，“2008年以現(xiàn)金流為中心，在保證資金平衡的基礎上保持適度規(guī)模發(fā)展。我們會積極關注由于宏觀調控而帶來的行業(yè)集中度提高的可能性，通過收購兼并或者合作開發(fā)等方式擴大公司經(jīng)營規(guī)模的機會?！? 《21世紀經(jīng)濟報道》 荊寶潔 | ||
| 發(fā)布日期:2008-3-21 | ||