重慶房地產(chǎn)黑老大陳明亮如此覆滅
繼今年年初的房價瘋漲之后，近期房價再度飆升，在上海這樣的“房價標(biāo)桿”城市，甚至出現(xiàn)了排隊離婚買房的怪現(xiàn)象。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)是國家重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)中的貓膩，普通民眾又知道多少？本文從房地產(chǎn)商、重慶黑老大陳明亮的發(fā)跡入手，揭示房地產(chǎn)行業(yè)里一些不為人知的“奧秘”。
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近30多年來，中國城市大舉擴張，不外有兩種方法：一、改造老城區(qū)，二、增建新城區(qū)。很多城市擴建采取了繞開老城區(qū)、興建新城區(qū)的方法。曾牽頭創(chuàng)作《百城記》的中國學(xué)者黃章晉對此有過一段精妙的描述：“近年中國城市的市政發(fā)展，幾乎采用的都是‘大連2.0版’模式，先是政府搬遷到一個新區(qū)：新區(qū)的地理中心一定是巨大的行政中心，行政中心旁邊一定有兩幢矮小一點的建筑：人大和政協(xié)的辦公樓，辦公大樓前必有巨大的廣場，廣場上必有噴泉，廣場旁，一定有一條八車道或十車道的馬路，沿著這條大馬路，附近一定有體育館、博物館之類的巨大建筑?！?但不管是改造老城區(qū)，還是增建新城區(qū)，都離不開一個字：“拆?！备呐f，要拆老城區(qū)居民的房，建新，則要拆農(nóng)民的房，占農(nóng)民的地。
其實，30多年來在中國的經(jīng)濟發(fā)展模式中，“制造”和“拆遷”是中國30多年工業(yè)化和城市化過程中最關(guān)鍵的兩個詞，廉價制造和高利拆遷是中國式現(xiàn)代化進程中最重要的兩大活動。
當(dāng)然，在中國，雖然制啥造啥在某種程度上是由國際國內(nèi)的市場來決定的，但拆哪建哪卻基本上都是由不同層級的地方政府來定的。政府主導(dǎo)的拆城建城運動，是“中國特色的市場經(jīng)濟”的最大特點。
地方政府和開發(fā)商在名義上雖然不是相同的角色，但在房地產(chǎn)的利益面前，表現(xiàn)往往是出奇的一致。對于這一點，陳明亮深有體會。
作為擁有億萬身家，頭頂“重慶渝中區(qū)人大代表”、“重慶市古玩商會會長”等多個光環(huán)的“黑老大”，陳明亮的落馬純屬意外。2009年6月3日，重慶江北區(qū)一寶馬車主在小區(qū)內(nèi)被人槍殺，警方投入大批警力進行偵辦。6月5日，警方獲悉有涉案的犯罪團伙隱藏在渝中區(qū)大世界酒店內(nèi)，立即突然襲擊，將正在房間內(nèi)聚眾賭博、吸毒的陳明亮及其黨羽當(dāng)場抓獲，并從陳明亮及其隨從所在的客房和其使用的車內(nèi)搜出毒品和大量現(xiàn)金、管制刀具。這名人大代表就此被刑事拘留了。
隨著陳明亮的被捕，牽扯出的是一張更令人瞠目結(jié)舌的巨大利益網(wǎng)--重慶市司法局原局長文強、重慶市公安局原副局長彭長健、重慶市規(guī)劃局原局長蔣勇、重慶市公安局刑警總隊打黑支隊原支隊長李寒彬……有了這些人保駕護航，陳明亮“第二政府”的權(quán)力更大了，越發(fā)能在重慶的房產(chǎn)市場上呼風(fēng)喚雨了。
2007年9月，“世紀(jì)英皇”項目樓盤迎來了開盤日?！笆兰o(jì)英皇”位于重慶江北區(qū)的一塊黃金地段，交通便利，地理位置優(yōu)良?！笆兰o(jì)英皇”項目更是一個復(fù)合的開發(fā)項目，除了可出售的寫字樓以及國際公寓外，在總共16萬畝的建筑面積上還興建了豪華的大酒店、高級的白金會所等商務(wù)休閑娛樂場所。值得一提的是，國際公寓的頂層設(shè)有直升機停車坪，為客戶打造了各項指標(biāo)都非常優(yōu)良的空中商務(wù)艙。開發(fā)商巨額的投入，以及超高檔的級別，使得“世紀(jì)英皇”的首次開盤價就飆升至9500元/平方米。
“世紀(jì)英皇”項目的開發(fā)商正是重慶江州實業(yè)集團，陳明亮任董事長。他創(chuàng)辦的重慶江州實業(yè)是重慶“渝中區(qū)民營企業(yè)五十強”之一，經(jīng)營項目涉及儀器儀表、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料等領(lǐng)域。
作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，陳明亮在一步步做大的斂財之路上，開辟了一條更加“安全和保險”的捷徑，那就是通過金錢尋求官場的庇護，為自身謀取利益。
1976年，陳明亮高中畢業(yè)后進入重慶長江儀表廠工作。20世紀(jì)80年代初，他南下深圳經(jīng)商，后回到重慶發(fā)展。2003年，陳明亮在重慶注冊了一家小房地產(chǎn)公司，公司處于起步階段，經(jīng)驗不足，勢單力薄。在高手云集、官商勾結(jié)、混沌不清的房地產(chǎn)界里，陳明亮的公司也是生存不易。該公司在外地開發(fā)的一個住宅項目就因為應(yīng)對“政府職能部門公關(guān)”上沒有考慮到當(dāng)?shù)氐摹帮L(fēng)土人情”而被一拖再拖。開拓外地市場需要有豐富的“經(jīng)驗”，陳明亮的公司當(dāng)時實際上已經(jīng)拿到了地塊，但就是不能動工，直到花了一年的時間“公關(guān)”，才取得了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上的“開發(fā)許可證”。
陳明亮創(chuàng)業(yè)初期，在一次朋友聚會里，向朋友大吐苦水。他抱怨作為小開發(fā)商，在滿是貓膩的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條里，也只能淪為各種利益的犧牲品。要取得項目的開發(fā)權(quán)，他們必須通過層層關(guān)系弄清楚每個職能部門中是“誰說了算”，否則就是花了數(shù)十萬也蓋不了那個關(guān)鍵性的公章。
開發(fā)商們聊天時也說起過：“誰想送啊？可實在沒辦法，這個行當(dāng)水太深了，土地、規(guī)劃、貸款、銷售，一個都少不了。少拜了一尊神，準(zhǔn)保得讓你吃苦頭……這不，上次那個哥們一個消防環(huán)節(jié)沒打點到，結(jié)果被檢出消防設(shè)備不合格，立馬停工整頓，幾千萬銀子扔進去啦。什么？跟市長熟找市長？沒用，縣官不如現(xiàn)管，就算你去了，市長也只能讓你把消防設(shè)備趕緊弄好……面上大家都能做到，但你防不住他們雞蛋里面挑骨頭啊，沒辦法，還得打點。”
對于他們來說時間就是金錢，上億的資金投進去，每天的利息數(shù)目非常大。他們急，但一些部門的工作人員不急，送去文件，說，先放那兒吧，過兩天去問，還沒看呢。通常他們事先就辦好一張銀行卡，同文件一同送去，讓“太爺們”辛苦一下，于是第二天就能拿到蓋過章的文件。小房地產(chǎn)公司是求工作人員辦證，而大房地產(chǎn)公司則是工作人員求他們，雙方合作，利益共贏。
經(jīng)過幾年時間的歷練，陳明亮的房地產(chǎn)公司實力頗豐，經(jīng)驗也是日益的豐富。他也早已深諳房地產(chǎn)開發(fā)“之道”，花10萬元就可以上調(diào)地塊容積率，或者逢年過節(jié)送幾十萬元的“購物卡”、組織相關(guān)職能部門“外出旅游”、花一兩萬塊請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)“搓一頓”，“公關(guān)”之后規(guī)劃上的事情都“好商量”。
“競拍”到土地之后，修改規(guī)劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”，施工中偷工減料，這些都是陳明亮牟取高額利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。共享開發(fā)利潤是他與諸多相關(guān)職能部門“合作”的重要前提。在職能部門“過五關(guān)斬六將”后，陳明亮當(dāng)完了“孫子”，以后就徹底進入“爺爺時段”了。
在后來的一次聚會里，事業(yè)順利意氣風(fēng)發(fā)的陳明亮，一改以前的愁眉苦臉，不由自主地向朋友得瑟：“不要認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)需要大筆資金，弄明白了里面的‘道道兒’，你也可以搞開發(fā)。操作一個號稱總成本1億元的樓盤，開發(fā)商的實際總成本通常不會超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出，銀行那邊自有辦法。”
事實上，蓋完所有“必需的”公章之后，陳明亮才開始到銀行進行融資。對陳明亮來說，他的實際成本并不是由土地費用、建安成本等因素構(gòu)成的，而是公關(guān)費用。
誠如中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容所說，在房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)，只要是有政府權(quán)力在，只要經(jīng)過政府權(quán)力審批，如果這種權(quán)力不能夠有效的約束，那么這種權(quán)力與金錢的交易就不可能避免。
易憲容指出，既然一些政府官員能夠輕易地濫用手中的權(quán)力，既然一些地方政府的權(quán)力可以輕易交換成財富，那么房地產(chǎn)開發(fā)商是愿意用一定的利潤來換取權(quán)力的，因為換取的這些權(quán)力能給他們帶來更大的利潤。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商就會借助房地產(chǎn)市場的特征，或房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性，對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進行壟斷性定價，甚至來操縱房地產(chǎn)市場的價格，讓其利潤極大化。
人們普遍認(rèn)為，進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源。實際上，地產(chǎn)大爺們對這些“前提條件”根本不屑一顧，他們甚至可以空手套白狼，取得優(yōu)惠的協(xié)議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉(zhuǎn)眼就成了地主，并開始融資、合作和賣樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)上對土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的規(guī)定，但他們自有辦法順利地通過各種關(guān)節(jié)。
媒體上常見的“招拍掛”其實只是障眼法。土地價格、開發(fā)成本是不少房開發(fā)商對外宣稱“價格上揚”的最大原因。“暗箱操作”是房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本的主要渠道，對他們而言，“搞定”這些職能部門，就必須“有錢大家賺”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，和評估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門取得多贏，用一句通俗的廣東話，應(yīng)該是“做生意嘛，你賺你的，我賺我的”。
據(jù)有關(guān)人士透露，無論大中小型樓盤，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_，至少要把兩成左右的利潤列為不可預(yù)測費。項目要想進展得順利，和各部門之間保持“和諧”最重要。通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來打點這些權(quán)力部門。
打點好了各路神仙之后，陳明亮就開始把黑手伸向了房地產(chǎn)開發(fā)市場。政策規(guī)定，銀行貸款的前提是開發(fā)商前期必須投入25%的資金，但銀行方面為了爭取像陳明亮這樣的優(yōu)質(zhì)項目，往往“不按套路打”。銀行的人對他進行指點，通過修改資產(chǎn)負(fù)債表就可以將一個小地產(chǎn)商變更為資產(chǎn)優(yōu)良的公司。之后，陳明亮通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設(shè)資金后，接下來能用“假按揭”套取更多資金。