父母房產(chǎn)過戶給兒女，贈與未必好于買賣
2014-05-27 00:00:00 百度經(jīng)驗
劉伯的女兒馬上要結(jié)婚了，由于女兒女婿現(xiàn)在手頭比較緊買不起房，而劉伯夫婦現(xiàn)在手上有兩套房，劉伯打算將其中的一套過戶給女兒和女婿。但在過戶的方式上，既可以辦理“繼承”和“贈與”，也可以進(jìn)行買賣，3種方式都有各自的優(yōu)缺點，尤其是考慮到女兒將來經(jīng)濟(jì)寬裕了要換房的話，劉伯采用哪種方式更省稅費(fèi)呢?這套房子是81平方米的兩房，目前的市場價格在120萬元左右，房產(chǎn)證未滿5年，買入價格只有40萬。保來理財黃先生告訴記者，從這個案例看，由于劉伯還在世，只能采取“贈與”或“買賣”兩種方式將房產(chǎn)過戶給子女。如果考慮到將來女兒出售房產(chǎn)時需要繳納的稅費(fèi)，“買賣”的稅費(fèi)有時候還可能低于“贈與”。
房產(chǎn)“贈與”需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等，其中最主要的是契稅，為房屋評估價格的3%，一般來說也就是市場價格的3%。劉伯的房產(chǎn)目前市價為120萬元，契稅為3.6萬元。如果劉伯的女兒在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是唯一住房，可以免繳營業(yè)稅以及個人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)。如果女兒在受贈后不足5年即出售房子，或者女兒擁有多套物業(yè)，按照目前的操作方式，女兒只能按據(jù)實征收方式繳納個人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營業(yè)稅。假設(shè)將來女兒以150萬元賣出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過程中父女總共需要繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬元。
劉伯如果將房產(chǎn)“賣”給女兒，則需要繳納評估價總額1%的個人所得稅。由于房產(chǎn)證未過5年，還要繳納增值部分5.5%的營業(yè)稅。女兒需要繳納1%的契稅。他們共需繳6.8萬元。
當(dāng)以后女兒再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時，若取得房產(chǎn)證滿5年且是唯一住房，女兒只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。
若房產(chǎn)證未滿5年或者擁有多套房屋的話，則需要繳納總額1%的個人所得稅及增值部分5.5%的營業(yè)稅，兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬元。
可以看出，如果女兒將來不等房產(chǎn)證滿5年即賣出房子，父女之間采用“買賣”的方式比“贈與”更省錢。此外，如果女兒房產(chǎn)證超過5年，應(yīng)該先賣掉這一套房再買大房，可以節(jié)省不少稅費(fèi)。
理論上講，通過繼承的方式將房產(chǎn)留給女兒是稅費(fèi)最少的一種方式，如果沒有別的考慮，可以等到劉伯過世之后再辦理房產(chǎn)過戶，這一過程只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。
女兒通過繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后，如果再出售該房產(chǎn)時沒有其他物業(yè)，則可同時免繳個人所得稅和營業(yè)稅，只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。
即使在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業(yè)稅，總費(fèi)用只有9.75萬元。
