對(duì)當(dāng)前成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)下的評(píng)估態(tài)度
作者：陳衫
一、成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介
成都作為中國(guó)西部的商貿(mào)、金融、交通物流為一體的中心城市，有著得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛入駐，看好這有潛力的西部市場(chǎng)，為成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一份自己的力量，隨著這些企業(yè)的入駐和本土企業(yè)的孳生、發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求也日趨增加，2010年至2012年之間成都寫(xiě)字樓如雨后青筍般冒出，加大了市場(chǎng)的供應(yīng)量，但該市場(chǎng)供應(yīng)量的總和遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)的需求總量，也就導(dǎo)致了2013年的庫(kù)存壓力大、競(jìng)爭(zhēng)加劇、銷(xiāo)售遲緩的原因。2014年全年市場(chǎng)新增項(xiàng)目腳步放緩，主要以銷(xiāo)售2013年積壓的庫(kù)存為主，據(jù)四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2015年6月底，成都主城區(qū)寫(xiě)字樓存量面積為243.03萬(wàn)平方米，近郊縣寫(xiě)字樓存量為41.09萬(wàn)平方米。其中，高新區(qū)為庫(kù)存高壓區(qū)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量為144.16萬(wàn)平方米，占主城區(qū)寫(xiě)字樓總存量的59.32%。接下來(lái)的三季度，成都寫(xiě)字樓新增面積約70000平方米，寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到了38.1%，市場(chǎng)租金水平也是連續(xù)4個(gè)季度環(huán)比下跌。種種跡象表明，目前成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存，使供需達(dá)到一個(gè)平衡狀態(tài)。
二、成都寫(xiě)字樓現(xiàn)狀介紹
從行政區(qū)域上看，成都市寫(xiě)字樓主要分布在高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)等行政區(qū)域內(nèi)，成都較早形成的商務(wù)辦公區(qū)，是以天府廣場(chǎng)為中心往外輻射，東至春熙路、東大街片區(qū)（主要代表樓盤(pán)有時(shí)代廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)、時(shí)代1、8號(hào)等）；南至人民南路二環(huán)路口（主要代表樓盤(pán)有仁恒置地廣場(chǎng)、保利中心、新希望大廈等）；西至蜀都大道沿線（主要代表樓盤(pán)有金沙萬(wàn)瑞中心、中大君悅廣場(chǎng)等）；北至順城大街、解放路口（主要代表樓盤(pán)有富麗中心、冠城廣場(chǎng)等），隨著城市的發(fā)展與變遷，城市發(fā)展重心遷至高新片區(qū)。在短短幾年內(nèi)，高新區(qū)以天府大道沿線、益州大道沿線為主，兩側(cè)成群的樹(shù)立起具有城市化、科技感的高端寫(xiě)字樓（主要代表樓盤(pán)有環(huán)球中心、東方希望中心、香年廣場(chǎng)等）。從寫(xiě)字樓級(jí)別上劃分主要有甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)和專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓組成。成都甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓組要集中在較早成熟的天府廣場(chǎng)、春熙路商務(wù)辦公區(qū)和新形成的城南商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)。丙級(jí)辦公更多的是分布在城市二環(huán)至三環(huán)之間的主干道旁，如清江中路、蜀漢路、武侯大道、建設(shè)路、科華路等。至于一些專(zhuān)業(yè)型的寫(xiě)字樓供應(yīng)，是由政府規(guī)劃、集中打造的辦公區(qū)，如青羊工業(yè)園、武侯科技園、高新軟件園等。由于該類(lèi)寫(xiě)字樓的入駐對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有要求，故它的供應(yīng)和需求都是有針對(duì)性的。
三、對(duì)當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)下評(píng)估的要求及態(tài)度
在工作中，我們會(huì)遇到上述各種類(lèi)型的寫(xiě)字樓，就評(píng)估目的而言，最常見(jiàn)的就是抵押評(píng)估和咨詢?cè)u(píng)估（投資咨詢、出國(guó)咨詢、租金咨詢等），在目前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，我們應(yīng)該怎樣區(qū)對(duì)待及處理呢。首先，抵押評(píng)估中一個(gè)重要的評(píng)估原則就是謹(jǐn)慎原則，就目前而言市場(chǎng)上寫(xiě)字樓庫(kù)存量較大，空置率居高不下，尚未出現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)租金水平也是連續(xù)下跌，寫(xiě)字樓價(jià)格較13—14年相比有較大的下滑，再加上目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，個(gè)人認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)難以扭轉(zhuǎn)，所以對(duì)待抵押評(píng)估我們更要謹(jǐn)慎的去對(duì)待。其次，咨詢?cè)u(píng)估則是要求估價(jià)人員客觀、公正的評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)自己掌握的知識(shí)及信息對(duì)估價(jià)對(duì)象做出合理的判斷，既要對(duì)客戶負(fù)責(zé)，更要體現(xiàn)出報(bào)告的客觀性。所以，做好市場(chǎng)調(diào)查，了解市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)，密切關(guān)注市場(chǎng)上一些重要數(shù)據(jù)的變化，是每一位估價(jià)人員應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)乃至未來(lái)市場(chǎng)的有效方法。
成都是個(gè)美麗的城市，城市的發(fā)展需要各領(lǐng)域、各行業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。寫(xiě)字樓市場(chǎng)作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中的細(xì)分市場(chǎng)，隨時(shí)間的推移，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)將回歸理性的發(fā)展趨勢(shì)。