基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估工作中的若干問(wèn)題探討
2015-09-07 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：吳海燕
基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估對(duì)于完善土地市場(chǎng)，合理配置土地資源發(fā)揮了重要作用。筆者就現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估工作中出現(xiàn)的一些新的問(wèn)題進(jìn)行探討分析。
一、基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估范圍的確定和銜接
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB-T18508-2014)、《城市土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2014)所確定的范圍是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍。而在實(shí)際操作過(guò)程中需重點(diǎn)考慮城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。
一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃區(qū)的范圍要比土地利用總體規(guī)劃范圍小。此外還有一些獨(dú)立工礦區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)和地方經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的擴(kuò)展，早已突破了原來(lái)的行政區(qū)域范圍，形成了一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)跨越幾個(gè)行政區(qū)的現(xiàn)象。因而客觀確定基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的范圍就需要考慮一下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是將城市土地定級(jí)的范圍和城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新的范圍統(tǒng)一起來(lái)，都確定為規(guī)劃所確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地；二是將跨區(qū)域的開(kāi)發(fā)區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)及其經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)審批的拓展區(qū)一并納入更新和評(píng)估范圍，并從原來(lái)的行政區(qū)域范圍內(nèi)剝離出去，要避免一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；三是強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估更新核心在于現(xiàn)狀，同時(shí)適當(dāng)考慮規(guī)劃實(shí)施帶來(lái)的影響，銜接好城市規(guī)劃問(wèn)題。
二、新技術(shù)新成果在基準(zhǔn)地價(jià)更新中的應(yīng)用
筆者認(rèn)為，需要強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面新技術(shù)新成果在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新中的應(yīng)用:一是城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果應(yīng)用于基準(zhǔn)地價(jià)更新是一個(gè)重要的創(chuàng)新和發(fā)展。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果是近幾年來(lái)最重要的土地基礎(chǔ)調(diào)查成果之一，利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果能夠極大地提高城鎮(zhèn)土地級(jí)別或均質(zhì)地域的邊界精度，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果應(yīng)用于基準(zhǔn)地價(jià)更新的重要性。二是將GIS技術(shù)充分應(yīng)用到城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新研究過(guò)程中，并建立土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)庫(kù)，強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)更新要和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)銜接起來(lái)。三是強(qiáng)調(diào)電子底圖的應(yīng)用，工作底圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖以及所有成果圖件除了紙質(zhì)圖外，要求采用電子圖，要規(guī)定各種底圖的具體參數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)更新中涉及的要素必須在底圖上體現(xiàn)。
三、基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估參數(shù)規(guī)范問(wèn)題
評(píng)估參數(shù)是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新和宗地評(píng)估中的關(guān)鍵因素，主要包括土地還原利率、地價(jià)指數(shù)和土地增值收益率等指標(biāo)。筆者在實(shí)際工作中總結(jié)出以下幾點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題:一是利用土地純收益與價(jià)格比率法測(cè)算土地還原利率時(shí)，強(qiáng)調(diào)必須選擇足夠多的近期交易案例，并且這些交易案例在用途分布和區(qū)域分布上要科學(xué)合理，這樣測(cè)算的結(jié)果才有代表性。具體數(shù)量可以根據(jù)不同城市大小和級(jí)別等情況確定。二是土地增值收益率的確定方法。同一宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除劃撥土地使用權(quán)價(jià)格后，與劃撥土地使用權(quán)的比值，作為土地增值收益率。須強(qiáng)調(diào)在不同區(qū)域、選擇相當(dāng)數(shù)量的案例，測(cè)算后進(jìn)行分析檢驗(yàn)，才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果。三是由于不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師，評(píng)估的結(jié)果不同，影響了評(píng)估的科學(xué)性和權(quán)威性。這就需要由政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)或其他相關(guān)組織，定期確定、公布、調(diào)整評(píng)估參數(shù)，保持參數(shù)的科學(xué)性和統(tǒng)一性。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)逐步要求研究并公布一個(gè)區(qū)域統(tǒng)一的評(píng)估參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，包括土地還原利率、建筑還原利率、綜合還原利率、增值收益率、地價(jià)指數(shù)等。
四、細(xì)化設(shè)置基準(zhǔn)地價(jià)土地用途問(wèn)題
基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵三種用途:工業(yè)、住宅和商業(yè)。但實(shí)際存在的土地用途遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止三類(lèi)。按照國(guó)土資源部確定的土地用途分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類(lèi)體系，共分12個(gè)一級(jí)類(lèi)、56個(gè)二級(jí)類(lèi)。在利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)過(guò)程中，如何將這些用地類(lèi)型歸并到三類(lèi)用途的基準(zhǔn)地價(jià)中，估價(jià)過(guò)程沒(méi)有規(guī)定，相關(guān)文件也沒(méi)有界定，造成宗地評(píng)估中選擇基準(zhǔn)地價(jià)用途的隨意性和混亂。對(duì)于一些不好確定基準(zhǔn)地價(jià)用途的地價(jià)評(píng)估，估價(jià)師往往根據(jù)評(píng)估目的，有針對(duì)性地選擇用途，嚴(yán)重影響土地評(píng)估的權(quán)威性。
為此，應(yīng)根據(jù)相關(guān)理論和實(shí)際需要，確定土地用途歸并原則和方法，將所有涉及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的土地用途歸并到三種用途下，并在各種用途下細(xì)分若干子用途。如工業(yè)用地可分為高新技術(shù)工業(yè)用地、傳統(tǒng)技術(shù)工業(yè)用地。此外，按照三大用途下的不同子用途的利用情況，可以考慮確定不同細(xì)類(lèi)的差別，測(cè)算出細(xì)類(lèi)差別系數(shù)，作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。比如商業(yè)用地中，可以分為零售商業(yè)、金融寫(xiě)字樓、服務(wù)、娛樂(lè)等，以某種細(xì)類(lèi)為基數(shù)，確定其他各種細(xì)類(lèi)的系數(shù)差。各種細(xì)類(lèi)系數(shù)乘以基準(zhǔn)地價(jià)之積，作為各種細(xì)類(lèi)用途的基準(zhǔn)地價(jià)。
結(jié)束語(yǔ)：基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，為了更好地為國(guó)土管理服務(wù)，必須結(jié)合實(shí)際情況、不斷創(chuàng)新拓展，才能充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價(jià)的重要作用。