GIS在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用
2015-02-13 00:00:00 本網(wǎng)站
引 言
地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System或 Geo－Information system，簡(jiǎn)稱GIS）有時(shí)又稱為“地學(xué)信息系統(tǒng)”。它是一種特定的十分重要的空間信息系統(tǒng)。它是在計(jì)算機(jī)硬、軟件系統(tǒng)支持下，對(duì)整個(gè)或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、運(yùn)算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)。
基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的某一估價(jià)期日上法定最高使用年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。
隨著電子技術(shù)、信息技術(shù)和測(cè)繪技術(shù)的飛速發(fā)展，地理信息系統(tǒng)（GIS）作為集計(jì)算機(jī)科學(xué)、測(cè)繪學(xué)、地理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、城市科學(xué)、空間科學(xué)、信息科學(xué)和管理科學(xué)等多門學(xué)科于一體的新興邊緣科學(xué)，從產(chǎn)生、發(fā)展，并已逐步走向成熟，GIS技術(shù)已廣泛應(yīng)用于國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的多個(gè)領(lǐng)域。近年來，在各地相繼建立的土地信息系統(tǒng)，為土地管理的現(xiàn)代化、科學(xué)化、規(guī)范化開辟了一條切實(shí)可行的道路。土地估價(jià)系統(tǒng)是土地信息系統(tǒng)的重要組成部分，而基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估又是土地估價(jià)的一項(xiàng)最基本的工作，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果只有與GIS充分利用，把符合標(biāo)準(zhǔn)的組件式GIS功能，如地圖顯示、拼接、裁剪、疊加、空間查詢、屬性數(shù)據(jù)查詢與基準(zhǔn)地價(jià)無縫集成，才能促進(jìn)士地信息系統(tǒng)和土地信息共享網(wǎng)絡(luò)體系的建立，為各級(jí)土地管理部門及時(shí)準(zhǔn)確地掌握土地資源和資產(chǎn)狀況，落實(shí)各項(xiàng)管理措施，制定土地管理政策提供科學(xué)依程，為政府決策提供宏觀調(diào)控的現(xiàn)代化工具。
正 文
按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》等規(guī)程及相關(guān)法規(guī)的要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)使用三年以上，應(yīng)對(duì)其成果進(jìn)行全面更新；因城鎮(zhèn)局部條件變化，引起土地質(zhì)量發(fā)生較大變化的，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)資料、土地收益等進(jìn)行修正和評(píng)定，一年進(jìn)行一次。利用GIS技術(shù)管理的成果資料，能極大地提高成果更新的工作效率和質(zhì)量，是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估信息管理系統(tǒng)建立的前提和基礎(chǔ)。因此，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中應(yīng)用GIS技術(shù)是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的必然要求，也是信息技術(shù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是一項(xiàng)理論性強(qiáng)、技術(shù)含量高、涉及面廣的基礎(chǔ)性工作。評(píng)估成果的科學(xué)、真實(shí)、有效、準(zhǔn)確、可靠與否將直接影響企業(yè)的投資決策和盈利水平，關(guān)系到居民的切身利益?；鶞?zhǔn)地價(jià)水平的高低反映了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，直接影響該城市在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的竟?fàn)幠芰ΑＤ壳?，國?nèi)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作一般都是基于某種軟件平臺(tái)，如MapInfo、MapGIS、AutoCAD、ArcGIS等。這些軟件平臺(tái)的使用，提高了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的效率，也是信息技術(shù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。而GIS 技術(shù)具有的信息收集、存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)庫的建立、查詢檢索、統(tǒng)計(jì)分析、計(jì)算機(jī)制圖、空間分析等功能，與其他軟件平臺(tái)相比，具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)。
GIS是城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與信息化的基礎(chǔ)，GIS空間數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)技術(shù)、多源空間數(shù)據(jù)集成技術(shù)、空間模型技術(shù)以及組件技術(shù)、可視化技術(shù)為基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估提供了一個(gè)技術(shù)平臺(tái)。GIS技術(shù)強(qiáng)大的空間分析數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的處理能力能夠滿足城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理、分析和比較的需求，在城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)中發(fā)揮日益重要的作用。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）GIS海量空間數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、分析能力的提高，使定級(jí)估價(jià)地圖數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容感到豐富，成果的精度不斷提高。
為了使定級(jí)估價(jià)結(jié)果反映城鎮(zhèn)自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件額差異，往往要求估價(jià)師掌握大量的資料，比如城市規(guī)劃狀況、土地利用狀況、城市道路交通狀況等，如果只憑借估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)往往會(huì)顧此失彼，使定級(jí)估價(jià)成果的主觀性強(qiáng)。但是利用GIS技術(shù)就可以將所有的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的空間特性和屬性特性數(shù)據(jù)以統(tǒng)一格式錄入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。因而，在系統(tǒng)中存儲(chǔ)的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以根據(jù)需要對(duì)代表不同條件的圖層疊加顯示，大大豐富了定級(jí)估價(jià)的底圖數(shù)據(jù)庫。
（2）GIS對(duì)空間數(shù)據(jù)存儲(chǔ)一體化和數(shù)據(jù)共享，不但易于對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，保證定級(jí)估價(jià)成果的現(xiàn)勢(shì)性，而且還可以為國土部門進(jìn)行土地資源管理提供重要的決策參考。
隨著我國土地市場(chǎng)發(fā)育程度的加深，房地產(chǎn)交易日趨頻繁，地價(jià)隨著供需矛盾的此消彼長(zhǎng)而不斷變動(dòng)?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為土地管理部門宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要手段，必須保證其準(zhǔn)確性和現(xiàn)勢(shì)性。GIS技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)的快速更新和分析處理能力，為實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性提供了可能。
（3）隨著GIS等空間信息技術(shù)的發(fā)展及其在土地定級(jí)估價(jià)中的應(yīng)用，將評(píng)價(jià)區(qū)域按一定規(guī)則劃分成一定數(shù)量的網(wǎng)格，并以這些網(wǎng)格作為評(píng)價(jià)單元，開展定級(jí)估價(jià)工作。
因?yàn)镚IS能反映數(shù)據(jù)的空間信息，因此在土地資源調(diào)查和管理中得到廣泛地使用。在城鎮(zhèn)土地評(píng)估中，無論是定級(jí)因素因子，還是估價(jià)樣點(diǎn)，以及地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，都具有空間特性，而且任何一塊地價(jià)都與其空間特征密切相關(guān)，可以說任何一塊地的地價(jià)都是其特定空間的地價(jià)，如果地價(jià)不能和其空間特征聯(lián)系起來，也就失去了意義。GIS能將空間信息有效地表達(dá)出來，因而在地價(jià)評(píng)估中得到廣泛地應(yīng)用。
（4）進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)圖件的制作。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估圖件成果主要包括工作底圖、要素分值圖和基準(zhǔn)地圖。在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，對(duì)于已有數(shù)字化地形圖、地籍圖和房產(chǎn)圖等圖件的城市，可在原圖上進(jìn)行適當(dāng)刪減處理后作為基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖。對(duì)沒有數(shù)字化地形圖、地籍圖和房產(chǎn)圖等圖件的城市，可根據(jù)現(xiàn)有的紙質(zhì)圖形，利用掃描儀掃描后利用GIS軟件進(jìn)行圖形矢量化，編繪得到相應(yīng)的工作底圖。
（5）利用GIS的空間分析功能，進(jìn)行城鎮(zhèn)土地的定級(jí)。將過去繁瑣的手工計(jì)算變?yōu)橛肎IS來完成。包括對(duì)因素因子的選擇、因素因子打分及其權(quán)重的計(jì)算、建立每一個(gè)因素因子的圖形數(shù)據(jù)庫，根據(jù)各因素的衰減模型，計(jì)算單一要素的作用分值、生產(chǎn)單一要素作用分值線，利用因素間空間疊加分析功能，對(duì)單一要素的作用分值按照其權(quán)重進(jìn)行疊加運(yùn)算，計(jì)算所有因素因子的作用分，根據(jù)作用分劃分各類用地的土地級(jí)別。
（6）估價(jià)數(shù)據(jù)庫的建立和地價(jià)的測(cè)算。建立GIS與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)據(jù)庫用于空間數(shù)據(jù)庫、屬性數(shù)據(jù)庫以及輔助評(píng)估數(shù)據(jù)庫的存儲(chǔ)、管理和顯示，實(shí)現(xiàn)了電子地圖管理、數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)更新、查詢檢索、統(tǒng)計(jì)量算、專題圖制作和輔助估價(jià)分析等功能。前者主要用于采集和管理空間數(shù)據(jù)，包括了各種輔助定位圖、估價(jià)樣點(diǎn)圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖等各種基礎(chǔ)圖件。后者主要用于采集和管理各種與空間數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)如區(qū)域繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件等。
（7）隨著城市地價(jià)監(jiān)測(cè)工作的逐步推行，宗地評(píng)估工作的數(shù)字化以及地價(jià)信息的公布查詢工作的日?；?，GIS將在城市地價(jià)監(jiān)測(cè)、宗地評(píng)估及政府對(duì)價(jià)信息公布與查詢系統(tǒng)中發(fā)揮重要作用。
結(jié) 束 語
21世紀(jì)將是一個(gè)信息全球化的社會(huì)，21世紀(jì)的城市規(guī)劃和建設(shè)同樣也將進(jìn)入數(shù)字化規(guī)劃和建設(shè)階段。作為一名GIS專業(yè)畢業(yè)的人來說，對(duì)GIS的未來充滿信心，對(duì)于GIS強(qiáng)大的功能也在工作生活中不斷的嘗試運(yùn)用著，GIS這個(gè)新興并高速發(fā)展的學(xué)科必將在這信息化、數(shù)字化的時(shí)代大放異彩。相信隨著GIS在各個(gè)領(lǐng)域的推廣運(yùn)用，GIS的空間分析有著廣闊的應(yīng)用前景和深遠(yuǎn)的實(shí)際意義，GIS專業(yè)軟件和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展為GIS的空間分析注入更多新的思路，使得地理數(shù)據(jù)在各個(gè)領(lǐng)域得到更加快速、準(zhǔn)確的分析?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，GIS空間分析技術(shù)更加成熟，應(yīng)用成本繼續(xù)降低，應(yīng)用范圍更加廣闊，在城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作中使用GIS作為工作平臺(tái)，可以高效、高質(zhì)量的完成地價(jià)評(píng)估工作，在人們的生產(chǎn)、生活中及政府的管理中起到更為重要的作用。