毛地出讓地塊調(diào)增使用年期補(bǔ)地價(jià)款問(wèn)題探討
2014-02-28 00:00:00 本網(wǎng)站
毛地出讓地塊因調(diào)增土地使用期限而對(duì)剩余年期地價(jià)的評(píng)估，在評(píng)估中應(yīng)充分考慮原土地使用者的土地成本投入，科學(xué)合理地進(jìn)行土地使用年期修正。
毛地出讓是指市、縣人民政府將未進(jìn)行拆遷安置（征收）的地塊一定年期的使用權(quán)受讓于土地開(kāi)發(fā)商的行為。市、縣人民政府只收取一定年期的土地出讓金（即土地增值收益部分），地上建構(gòu)物拆遷補(bǔ)償、人員安置或土地開(kāi)發(fā)整理等投入由土地開(kāi)發(fā)商自行完成。此種毛地出讓行為2007年以前在各地比較普遍，特別是地方財(cái)力有限的市、縣。同時(shí)在早期的毛地出讓中存在出讓年期較短的情況，如10年、20年的出讓住宅用地。目前各地均存在因土地整合等城市重建需對(duì)毛地出讓地塊調(diào)增使用年期，涉及補(bǔ)交地價(jià)款的情況。補(bǔ)地價(jià)款關(guān)鍵是對(duì)剩余年期地價(jià)的評(píng)估。關(guān)于剩余年期地價(jià)的評(píng)估主要是使用年期修正如何處理的問(wèn)題，如毛地出讓地塊中土地開(kāi)發(fā)商支付的土地成本是否進(jìn)行年期修正，以及修正年限如何確定均存在爭(zhēng)議。本文就毛地出讓地塊補(bǔ)地價(jià)款涉及土地使用年期修正問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、 案例
某市城區(qū)因土地整合需對(duì)某一毛地出讓地塊及周邊土地統(tǒng)一規(guī)劃后出讓?zhuān)?guī)劃用途二類(lèi)住宅用地，規(guī)劃容積率小于或等于3.0，出讓年限70年，出讓基準(zhǔn)日2012年6月30日。此毛地原出讓時(shí)限20年，終止時(shí)間2017年6月30日，剩余年期為5年。當(dāng)時(shí)土地開(kāi)發(fā)商完成征地拆遷花費(fèi)300萬(wàn)元/畝 ，繳納了20年的土地出讓金100萬(wàn)元/ 畝。現(xiàn)據(jù)某評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算，在2012年6月30日其周邊相鄰區(qū)域土地取得成本為500萬(wàn)元/畝 ，70年土地使用權(quán)地價(jià)為800萬(wàn)元/ 畝（含300萬(wàn)元/畝 的土地出讓金），土地還原率為6%。
二、解決方案
因調(diào)增土地使用年期而補(bǔ)交地價(jià)款，按國(guó)家、地方政策以及相關(guān)技術(shù)規(guī)程的規(guī)定，其應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為：
補(bǔ)地價(jià)款=擬出讓年期地價(jià)—剩余年期地價(jià)
上述案例關(guān)鍵問(wèn)題是對(duì)毛地出讓地塊剩余年期內(nèi)剩余地價(jià)的計(jì)算，其實(shí)質(zhì)又是土地剩余年期的修正系數(shù)如何確定。目前關(guān)于毛地出讓地塊中土地開(kāi)發(fā)商支付的土地成本是否進(jìn)行年期修正以及修正過(guò)程存在幾種方案。
方案A:不考慮歷史價(jià)格和土地開(kāi)發(fā)商自行征地的情況，按【城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程】（GB/T18508—2001）的規(guī)定，以2012年6月30日70年的市場(chǎng)地價(jià)為基礎(chǔ)，從70年直接修正到5年，則5年的剩余年期地價(jià)為：
剩余年期地價(jià)=70年期地價(jià)·土地使用年期修正系數(shù)
剩余年期地價(jià)= 
（萬(wàn)元/畝）
（萬(wàn)元/畝） 補(bǔ)地價(jià)款=800—206=594（萬(wàn)元/畝 ）
方案B:按國(guó)土資發(fā)【2001】44號(hào)文要求，土地資產(chǎn)處置應(yīng)體現(xiàn)誰(shuí)投入，誰(shuí)產(chǎn)出；要充分量化原土地使用者投入和收益的原則。在確定剩余年期地價(jià)時(shí)，對(duì)土地取得成本（估價(jià)基準(zhǔn)日的重置成本）不進(jìn)行使用年期修正，僅對(duì)土地出讓金部分進(jìn)行使用年期修正，將土地出讓金從70年修正到5年，則5年的剩余年期地價(jià)為:
剩余年期地價(jià)=基準(zhǔn)日土地取得成本+70年期土地出讓金·土地使用年期修正系數(shù)
剩余年期地價(jià)= 
（萬(wàn)元/畝 ）
（萬(wàn)元/畝 ） 補(bǔ)地價(jià)款=800—577=223（萬(wàn)元/ 畝）
方案C:結(jié)合原土地出讓合同確定的20年出讓期限，針對(duì)土地成本土地年期修正系數(shù)從20年修正到5年，也就是地價(jià)在20年內(nèi)攤銷(xiāo)完成；針對(duì)土地出讓金從70年修正到5年。則5年的剩余年期地價(jià)為：
剩余年期地價(jià)=剩余土地成本+剩余土地出讓金
剩余年期地價(jià)= 
（萬(wàn)元/畝 ）
（萬(wàn)元/畝 ） 補(bǔ)地價(jià)款=800—261=539（萬(wàn)元/畝）
方案D:按【合同法】的規(guī)定，依據(jù)原土地出讓合同是否約定可以調(diào)增土地使用期限，如無(wú)明確約定可以調(diào)增，則按國(guó)務(wù)院55號(hào)令的規(guī)定，土地使用到期前一年，由土地使用者申請(qǐng)是否續(xù)期，等未來(lái)關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定出臺(tái)后才予以解決。
通過(guò)上述計(jì)算可以看出，方案A補(bǔ)交地價(jià)款最多，方案C次之，方案B最少。
三、探討
上述四個(gè)方案表面上看是分別對(duì)地價(jià)及其組成部分作為不同的修正基礎(chǔ)和土地使用年期修正系數(shù)采用不同的修正時(shí)段造成的差異，而其實(shí)質(zhì)是對(duì)毛地出讓特殊性認(rèn)識(shí)和原土地使用者的投入如何體現(xiàn)的問(wèn)題。
方案A在計(jì)算剩余年期地價(jià)時(shí)，以出讓基準(zhǔn)日70年的土地市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)，從70年直接修正到剩余年期，未考慮土地土地取得成本由土地開(kāi)發(fā)商支出的歷史事實(shí)，使得毛地出讓和目前實(shí)行的凈地出讓無(wú)差別，顯然是不公平的。實(shí)際上所謂毛地出讓?zhuān)推涓词堑胤秸?dāng)時(shí)無(wú)財(cái)力實(shí)施大量的土地征地、房屋拆遷等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不得不轉(zhuǎn)嫁給土地開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行。所以在毛地出讓過(guò)程中，土地開(kāi)發(fā)商起到了重要作用，這一點(diǎn)不應(yīng)被忽視。
方案B在計(jì)算剩余年期地價(jià)時(shí)，以估價(jià)基準(zhǔn)日70年的土地出讓金，從70年修正到5年，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地成本不進(jìn)行修正。將它完全視為土地開(kāi)發(fā)商的投入，不管土地使用期限，開(kāi)發(fā)商的該部分投入均不歸零，不受?chē)?guó)務(wù)院55號(hào)令住宅用地最高70年的限制，土地出讓到期時(shí)只補(bǔ)交相應(yīng)年期的土地出讓金而已。這顯然不符合目前國(guó)家的相關(guān)制度。
方案C在計(jì)算剩余年期地價(jià)時(shí)，針對(duì)估價(jià)基準(zhǔn)日的土地成本，在原土地出讓合同期內(nèi)進(jìn)行年期修正，即從20年修正到5年；由于土地開(kāi)發(fā)商只繳納了20年的土地出讓金，所以針對(duì)應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)從70年修正到5年。該方案尊重了原土地出讓合同的約定，將土地成本投入在合同約定的20年內(nèi)攤銷(xiāo)完成。這樣既考慮了土地開(kāi)發(fā)商的成本投入，也尊重了當(dāng)時(shí)土地開(kāi)發(fā)商少繳土地出讓金的事實(shí)。所以該方案應(yīng)是公平、合理、合法的。
方案D實(shí)質(zhì)是將矛盾后置，不能解決工作中的實(shí)際問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)中是不可取的，這不是我們應(yīng)有的工作態(tài)度。
四、結(jié)論
本著公平、合理、合法的原則，既尊重歷史，又著眼未來(lái)。針對(duì)歷史上毛地出讓地塊因調(diào)增土地使用年期的補(bǔ)地價(jià)問(wèn)題，建議采用方案C。