淺析融資平臺公司抵押物評估風(fēng)險
2014-01-08 00:00:00 本網(wǎng)站
序：融資平臺公司作為政府融資的直接平臺，為國家經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要作用。近年來，隨著平臺公司數(shù)量增加以及融資金額的增多，政府負(fù)擔(dān)的債務(wù)也增加。其中，土地和房地產(chǎn)抵押作為政府抵押貸款融資的重要方式，也與我們估價機構(gòu)的日常工作息息相關(guān)，相應(yīng)的抵押風(fēng)險問題也值得我們關(guān)注。
近年，國家經(jīng)濟快速發(fā)展。各地政府面臨一邊是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對資金的需求，另一邊是地方債務(wù)風(fēng)險的“緊箍”，地方政府融資面臨新的博弈。為完成政府融資工作，各級融資平臺公司首當(dāng)其沖，作為最直接的融資“手臂”，發(fā)揮著重要作用。國家審計署摸底全國政府性債務(wù)于2013年8月開始，官方數(shù)據(jù)尚未出爐，一些研究機構(gòu)或團隊已經(jīng)進行了相關(guān)測算：通過對869家融資平臺公司的財報進行分析，估計2012年融資平臺債務(wù)總額為人民幣19萬億，其中帶息債務(wù)14.3萬億。其樣本中有736家融資平臺公布了2009年至2012年歷年的債務(wù)數(shù)據(jù)，這736家融資平臺帶息債務(wù)及債務(wù)總額同期增長39%。融資平臺風(fēng)險若爆發(fā)，將對地方發(fā)展甚至國家經(jīng)濟造成重大影響。
財政部、發(fā)展改革委、人民銀行、銀監(jiān)會（簡稱“四部門”）于2010年發(fā)布《財政部 發(fā)展改革委 人民銀行 銀監(jiān)會通知關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知相關(guān)事項的通知》（財預(yù)〔2010〕412號），明確了對融資平臺公司的規(guī)范，并要求堅決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為；時隔近三年，2012年12月四部門《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（財預(yù)[2012]463號）出臺，進一步規(guī)范地方政府舉債行為、加強融資平臺公司注資行為管理和規(guī)范融資行為等。
從上述國家審計署的摸底債務(wù)措施以及國家先后就融資平臺公司出臺的文件，不難看出國家在發(fā)展經(jīng)濟的同時，十分關(guān)注各地政府債務(wù)的承受能力，為經(jīng)濟健康發(fā)展保駕護航。而作為估價機構(gòu)，接受融資平臺公司委托或者與金融機構(gòu)合作從事融資平臺公司的抵押貸款估價業(yè)務(wù)工作也較為平常。為正確把握融資平臺公司委估抵押物價值，防范風(fēng)險，筆者認(rèn)為應(yīng)該注意以下事項：
一、認(rèn)清資產(chǎn)性質(zhì)
1、房地產(chǎn)
筆者在實際業(yè)務(wù)中遇到部分地方政府將學(xué)校、辦公、安置房等國有資產(chǎn)向金融機構(gòu)進行融資的情況。目前該類房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)特點為《房屋所有權(quán)證》一般為機關(guān)單位，用途為公益性的學(xué)校、醫(yī)院等，但《國有土地使用證》使用權(quán)人一般為政府平臺公司，土地用途類型較多，如行政辦公用地、公共設(shè)施用地等。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第37條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公共設(shè)施，不得抵押。若遇到該類房地產(chǎn)的融資委托，應(yīng)不予接受。
2、土地
土地方面，受財預(yù)[2012]463號限制，部分地方政府無法將原政府平臺公司名下的國有資產(chǎn)（土地）進行融資，如上述的學(xué)校、醫(yī)院等土地，為迎合融資需要，相關(guān)規(guī)劃部門出紙用途變更函或者《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，將公共性質(zhì)土地進行用途變更，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尩纳虡I(yè)或者住宅用地，進而用于融資。該類抵押物應(yīng)關(guān)注是否已經(jīng)完成變更用途，并辦理相關(guān)合法手續(xù)。
二、風(fēng)險關(guān)注
由于政府的威望以及評估公司自身業(yè)務(wù)得需要，許多評估公司無法回避政府平臺公司融資類型的業(yè)務(wù)，盡管如此，我們?nèi)匀恍枰P(guān)注該類型房地產(chǎn)或者土地抵押貸款的風(fēng)險所在，筆者簡要從以下幾個方面進行分析：
1、現(xiàn)場實際狀況
（1）宗地開發(fā)程度
平臺公司用于融資的土地相當(dāng)一部分屬于規(guī)劃新區(qū)。近年來，各地方的規(guī)劃新區(qū)面積普遍較大，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢，甚至道路都不通。通常平臺公司會提供當(dāng)?shù)匦聟^(qū)規(guī)劃圖紙給評估機構(gòu)，提供區(qū)域內(nèi)道路、公共設(shè)施等配套的信息，便于融資需要，以此作為背景，為區(qū)位因素提供支撐，提高評估金額。宗地外的開發(fā)程度是否利于待估宗地的開發(fā)利用，或在抵押期限內(nèi)，區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施是否可能落到實處，對我們的評估價值影響頗大。筆者建議，對城市基礎(chǔ)設(shè)施已修建完畢或者在建的新區(qū)規(guī)劃土地可正常評估，而處于規(guī)劃尚未修建的區(qū)域，應(yīng)謹(jǐn)慎評估，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H規(guī)劃施展進度，對評估價值作相應(yīng)的開發(fā)費用減值修正。
（2）拆遷安置情況
部分平臺公司給出的委估宗地涉及有農(nóng)村房屋或者其他尚未拆遷補償安置的房屋，往往融資平臺公司會請當(dāng)?shù)貒临Y源局或者財政局出具相關(guān)證明，證明拆遷安置工作已完成，僅是建筑物尚未拆除或者拆遷補償工作由政府出資，評估工作中要求不予考慮該事項對估價結(jié)果的影響。筆者認(rèn)為，拆遷安置工作事關(guān)多方利益，涉及資金量大，應(yīng)予以特別關(guān)注。對于出具的證明顯示拆遷安置已完成的，估價師應(yīng)多方走訪相關(guān)部門以及當(dāng)?shù)乩习傩?，直接問詢了解，掌握真實情況；對于拆遷安置工作尚未完成或未進行的，單憑一份證明，無法保證拆遷安置工作的可行性、資金保證、社會穩(wěn)定等，存在極大的評估風(fēng)險和抵押處置風(fēng)險。
2、權(quán)屬資料
（1）出讓合同
自2013年初，部分地方政府將部分原有不符合融資要求的土地進行變更用途，然后進行融資，這類土地一般變更用途手續(xù)不健全，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》往往存在于形式層面，雖然簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，但是合同內(nèi)容值得我們重點關(guān)注，如筆者在開展巴中市某縣的政府平臺公司融資業(yè)務(wù)評估工作中發(fā)現(xiàn)，待估宗地辦理了《國有土地使用證》，簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，明確了土地用途、規(guī)劃限制條件以及出讓價款，但在支付出讓價款中寫道“某縣財政與某公司另行統(tǒng)一結(jié)算”，這句話可謂飽含深意，若不能提供出讓價款的繳納憑證，有可能出讓價款也僅僅是一串?dāng)?shù)字；而更讓筆者意想不到的是，該合同的規(guī)劃條件里的“其他土地利用要求”中寫道“不得從事房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和其他融資”，筆者試想問一句，一宗居住用地若不能進行開發(fā)，那么出讓這宗土地來有何用，其地價如何表現(xiàn)。故最終該業(yè)務(wù)沒有承接。從這個示例中我們可知，若對該合同未進行關(guān)注或者未收集該資料，循規(guī)蹈矩的進行評估工作，若抵押權(quán)實現(xiàn)，這不能開發(fā)的土地價值完全得不到保障，對評估機構(gòu)和金融機構(gòu)都是非常嚴(yán)重的事情。
（2）規(guī)劃資料
在宗地評估過程中，待開發(fā)土地的《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》是一項必要的評估資料，該宗土地日后開發(fā)的內(nèi)涵也在于此。筆者在部分政府平臺公司的融資評估業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)這一類情況：a、為迎合政府的融資工作，相關(guān)規(guī)劃部門按照單筆融資的需要刻意提高宗地容積率或者其他規(guī)劃指標(biāo)；b、相關(guān)規(guī)劃部門出具的《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》中會有“僅用于某公司融資需要”字樣；c、部分規(guī)劃部門未出具具體的《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，就某一個融資項目，出具一份僅包含容積率和用地性質(zhì)的規(guī)劃函或者紀(jì)要。對于第一種情況，我們評估機構(gòu)應(yīng)將該規(guī)劃資料與《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》進行對比，確保規(guī)劃條件的一致性，不一致者，應(yīng)當(dāng)以《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的內(nèi)容為準(zhǔn)，確保規(guī)劃限制條件的合法性、可行性；第二種情況，從某個層面來講，這份《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》根本無法利用，一宗土地的規(guī)劃要求，大到城市總體規(guī)劃，小到控制性規(guī)劃中都有嚴(yán)格的規(guī)定的，一宗土地的實際價值不可能因“融資需要”而產(chǎn)生的，故筆者建議重新出具《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》或者不承接業(yè)務(wù)；第三種情況，該類規(guī)劃資料詳細(xì)度不夠，若只明確用途以及容積率，那么其他的附加條件就無法得知，不能正確的對土地價值進行評估。
規(guī)劃資料約束了土地的利用條件，決定了土地價值的高低，估價機構(gòu)在估價過程中，應(yīng)該結(jié)合規(guī)劃資料以及待估宗地的片區(qū)規(guī)劃情況，仔細(xì)研究對比，正確把握規(guī)劃的可行性以及有效性，降低抵押風(fēng)險。
三、市場案例的選擇
通過對比部分地方土地出讓案例可知，一些商業(yè)或者住宅價格明顯高于同區(qū)域內(nèi)同期拍賣或者掛牌的土地價格，仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，競得者多為地方平臺公司。一方面平臺公司可通過正常程序獲取土地，另一方面，較高的土地價格對當(dāng)?shù)厥袌鲆言斐闪艘龑?dǎo)性影響。故我們在評估實際工作中，應(yīng)盡可能的了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲂星?，正確把握待估土地的市場價格，免受特殊土地案例的影響。
上述觀點為筆者估價實物中所產(chǎn)生的想法和意見，僅為學(xué)習(xí)探討。估價機構(gòu)作為政府融資過程的間接參與者，發(fā)揮的作用不可或缺。正因于此，為估價機構(gòu)、估價師的專業(yè)以及國家經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展，我們應(yīng)該把握好評估風(fēng)險的第一道門，對政府融資評估業(yè)務(wù)應(yīng)更加謹(jǐn)慎和認(rèn)真。