成本法+收益法在加油站拆遷評估中的實踐與應(yīng)用
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展在道路改造和城市擴容改造過程中，常會遇到加油站動遷的情況。對加油站的評估通常有兩種方案，一是保留經(jīng)營權(quán)，加油站原地向后搬遷或另選址搬遷，另一就是終止經(jīng)營權(quán)拆遷?，F(xiàn)價段，加油站效益較好，本著和諧拆遷的原則，大多數(shù)地方拆遷采用第一種方案。
一、加油站評估的適用方法
加油站因存在客觀收益，適用收益法評估，又因加油站位置稍有差異，收益差別較大，故不易找到類似的交易案例，難以采用市場比較法，故可采用成本法+收益法進(jìn)行評估。現(xiàn)詳細(xì)闡述成本法+收益法在加油站拆遷評估中的應(yīng)用。
二、成本法+收益法評估加油站的評估思路
當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進(jìn)行補償評估時，加油站評估應(yīng)含特許經(jīng)營權(quán)價值。這就要先弄清土地的法定用途，通過土地證或者用地規(guī)劃確定法定用途性質(zhì)，一塊單一的土地，僅憑土地證或用地規(guī)劃是無法成立加油站的，此類項目不同于開小賣鋪一樣隨意，政府多部門嚴(yán)格的審批手續(xù)使其在一定區(qū)域內(nèi)具有明顯的排他性和壟斷性。從根本上講，加油站的超常利潤產(chǎn)生于國家嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入門檻確立的特殊性質(zhì)取得的。故在拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營時適用成本法+收益法進(jìn)行評估。
當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營進(jìn)行補償評估時，按成本法+收益比較法進(jìn)行估值是更趨于合理的方法?，F(xiàn)就如下詳細(xì)闡述：盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位經(jīng)營環(huán)境的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的。
三、加油站評估的步驟
（一）加油站的現(xiàn)場勘察
（1）地理位置勘查
加油站的地理位置，對于加油站的收益起決定性作用，規(guī)模相同的加油站因坐落位置不一樣，受益情況差別巨大，現(xiàn)場勘察時，應(yīng)先觀察加油站處于城市中位置，沿城區(qū)主要道路是國道還是省道，主干道還是一般道路，周圍車輛流動量等。同時對置換的土地的地理位置進(jìn)行相同的勘察，便于比較兩塊地的收益差異。
（2）加油站的設(shè)施及配套設(shè)施情況
一些新建的加油站配套設(shè)施齊全、設(shè)備較新；一些老的加油站效益較好的，經(jīng)常更新加油設(shè)備，配套設(shè)施齊全，而效益一般的加油站因經(jīng)濟條件限制，通常無力及時更換設(shè)備，設(shè)備陳舊，配套設(shè)施不齊全。
（二）入戶調(diào)查階段
（1）加油站的證件檢查記錄
首先對加油站的房屋產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行記錄，復(fù)核實物與現(xiàn)狀是否一致，有無滅失或新建的房屋，并拍照存檔；加油站是一種特殊行業(yè)，需要有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書，危險化學(xué)品經(jīng)營許可證、防雷防靜電檢測合格證書等有效證件方可正常經(jīng)營，首先對以上手續(xù)進(jìn)行登記，其次看手續(xù)是否合法、地點是否一致、經(jīng)營時間是否到期等。
（2）加油站的戶外測量
勘察完現(xiàn)場后，進(jìn)入戶外測量階段。戶外測量分：建筑物測量、加油罩棚測量、加油設(shè)備記錄、加油罐及管道記錄等。
建筑物的測量：有產(chǎn)權(quán)的復(fù)核是否證件與實物相符，無產(chǎn)權(quán)證的建筑物根據(jù)建筑物測量規(guī)范進(jìn)行。
加油罩棚的測量：測量加油罩棚的頂部面積（可按投影面積計）及棚頂厚度和柱子圍護(hù)面積，并測量罩棚的高度，柱子的尺寸等，記好材質(zhì)、具體做法，便于以后測算。
加油設(shè)備的記錄：加油設(shè)備主要是加油機，記錄加油機的臺數(shù)、型號、單槍或雙槍、廠家、出廠日期等。
加油罐的記錄：讓加油站經(jīng)營戶提供當(dāng)時的購買發(fā)票或購買合同。加油罐分露天油罐和地埋油罐兩種，勘察時要記錄生產(chǎn)廠家、材質(zhì)、規(guī)格、產(chǎn)地、出廠日期、油罐的個數(shù)、體積等。每個油罐有一個出氣孔，只要查出氣孔的個數(shù)就知道油罐的個數(shù)等。
油罐池的測量：最好加油站經(jīng)營戶能提供當(dāng)時的施工圖紙，如不提供或圖紙找不到，則需要現(xiàn)場測量。地埋油罐放在油罐池內(nèi)，油罐池分地上或地下油罐池兩種，地上油罐池長、寬、高等便于測量，使用的材料也一目了然；地下油罐池又分頂部現(xiàn)澆面或頂部蓋砂兩種，先測量油罐池的長寬尺寸，深度不好測量，根據(jù)油罐的體積推測；量出出氣孔之間的距離，對計算油罐體積有利；測量過程注意油罐的擺放方向。
管道的測量：油管道分進(jìn)油管和出油管。進(jìn)油管較短，一般只有十幾米長，管道較粗；出油管稍細(xì)，一般較長，通常長幾十米。一般每個加油機都有一根獨立的加油管道，加油管有專門的地下管道溝，有現(xiàn)澆的和蓋板的，測量時從加油罐到加油機的管道溝應(yīng)畫圖，分別測量之間的距離，并注明管道根數(shù)，便于計算管道數(shù)量，找一個可以揭開的蓋板測量油管的直徑。
（三）加油站的初步測算
加油站測算前，應(yīng)讓產(chǎn)權(quán)人提供油罐、加油機、管道安裝、油罐池的圖紙等資料，有的資料齊全，測算較簡單，有的建設(shè)年代較長，資料不方便提供或者產(chǎn)權(quán)人拒絕提供資料，面對這些，針對先前的記錄，做市場調(diào)查，進(jìn)行詢價，結(jié)合使用及維護(hù)情況計算。
（1）地上建筑物、構(gòu)筑物及土地區(qū)位差異補償按當(dāng)?shù)卣难a償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場價格進(jìn)行評估。
（2）加油罩棚按成本價結(jié)合成新價計算。
（3）加油機結(jié)合搬遷地點的遠(yuǎn)近結(jié)合當(dāng)?shù)剡\輸設(shè)備租賃金額按購買設(shè)備的一定比率計算搬遷費（包括拆除—運輸—安裝費用）。
（4）儲油罐按材質(zhì)可分金屬油罐和非金屬油罐；按所處位置可分地下油罐、半地下油罐和地上油罐；按油罐形體可分立式、臥式，立式罐采用單弧形封頭封頂，臥式罐采用雙弧形封頭封頂，罐體采用的鋼板材質(zhì)一般為熱軋鋼板。同容積油罐鋼板厚度不盡一致，但大體一般為20立方以下采用
儲油罐的估值以不同形式采用不同的評估方法：①地上貯存形式。對儲油罐的架托物的材質(zhì)進(jìn)行估價，儲油罐按照拆卸、吊裝的難易程度、結(jié)合運輸距離遠(yuǎn)近考慮搬遷費（包括拆、卸、運輸、安裝費用）。②半地下形式不符目前消防要求現(xiàn)已極易少見，故不再詳述。③按目前消防要求絕大部分儲油罐都采用地埋形式，這種儲油形式是目前通行的一種方式，但地埋形式對儲油罐都要做好嚴(yán)格的防腐處理。地埋儲油罐一般不再適宜二次使用，原因是：a儲油罐在拆除、吊裝過程中極易造成防腐層被破損，一旦破損就要整體重新防腐，二次防腐很難成功。b地埋油罐由地下取出后很快會經(jīng)風(fēng)化、銹蝕，對罐體產(chǎn)生破損。鑒于以上原因在實際操作中注意此項問題。
（5）油罐池按具體做法的重置價結(jié)合成新評估計算，深度不好測量，應(yīng)結(jié)合油罐的尺寸確定，有的產(chǎn)權(quán)人故意高報油罐的型號，這是根據(jù)油罐出氣孔之間的距離，估算出油罐的直徑和長度，高度根據(jù)型號確定。
（6）管道分管道溝和管道拆裝費用等計算。首先根據(jù)管道溝的使用的材質(zhì)及規(guī)格等計算其價格；其次按照管道長度、直徑計算管道的理論重量進(jìn)行估值。也因為地下防腐工序事項再視具體使用年限界定是否適合再重復(fù)使用進(jìn)行估值。
（7）收益比較法的評估，車流量是加油站的利潤核心，對于兩塊置換宗地的區(qū)位差異，要充分考慮到這個因素，如有可比性的實體加油站作比較是最為理想的，如果沒有實例作比較，就要對車流量、人流量找出比較的依據(jù)，然后根據(jù)加油站的營業(yè)收入、月度銷貨量、利潤實現(xiàn)數(shù)據(jù)等資料進(jìn)行比較，較為合理的進(jìn)行做出評估。收益比較法的評估，相對于有形資產(chǎn)應(yīng)用成本法的評估有較大的難度，但這又是一項不可缺少的評估內(nèi)容。
（8）成品油零售經(jīng)營特許證書、危險化學(xué)品經(jīng)營許可證、消防易燃易爆合格證書、防雷防靜電檢測合格證書等證件的遷辦費用應(yīng)予以估值。
相關(guān)信息