基于房地產評估的房地產市場信息系統(tǒng)的思考
隨著中國房地產市場的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產評估機構在社會經濟中發(fā)揮的作用越來越重要。運用房地產市場信息系統(tǒng)能夠幫助估價師更好的把握市場動態(tài)、分析市場趨勢、共享市場信息，從而提高對房地產價格的專業(yè)性、精確性、科學性。本文中所闡述的信息系統(tǒng)就是應用于房地產評估機構，以房產土地估價師為服務對象的房地產市場信息系統(tǒng)。
一、房地產信息系統(tǒng)的現(xiàn)狀
從房地產信息系統(tǒng)的面向對象來劃分，目前市場上信息系統(tǒng)可以分為兩大類，一是面向政府的， 二是面向公眾的。
（1）政府主導的房地產信息系統(tǒng)
政府主導房產信息系統(tǒng)的建設是國家建立健全預警預報體系、加強市場宏觀調控、提高管理與服務水平、引導房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要舉措。
根據《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2003】18號）。其中提到要建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系，要求各地政府按照建設部《房地產市場信息系統(tǒng)技術規(guī)范》建立相應的房地產信息系統(tǒng)。因此各地均建立了具有登記管理、新建商品房備案、存量房備案、從業(yè)主體管理、項目管理等功能的房地產信息系統(tǒng)。
政府主導房產信息系統(tǒng)對政府管理房地產市場起到很好的作用，但這類房地產信息系統(tǒng)仍有不足。政府主管部門不能保證定期發(fā)布全面的房地產市場信息，信息不能夠做到公開透明。
（2）促進市場交易的房地產信息系統(tǒng)
促進市場交易的房地產信息系統(tǒng)主要是以搜房網、口碑網等房地產信息網站為代表，提供房地產資訊、交易的信息發(fā)布平臺。
這類房地產交易平臺信息雖然能夠很好的促進市場交易，但是應用到房地產估價時，其數(shù)據顯得不夠專業(yè)，不能反映區(qū)域、個別等因素狀況，而且數(shù)據分散難于進行統(tǒng)計分析。
二、適用于評估機構的房地產信息系統(tǒng)的意義
（1）有利于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。建立第三方的市場監(jiān)督體制，對市場風險進行判斷和預警。
（2）有利于評估機構自身的發(fā)展。評估機構更精確的掌握了市場信息，數(shù)據來源的一致、專業(yè)、可靠使得評估結果更具權威性、科學性，增強了自身市場競爭力。
（3）方便估價師提高對市場的認識和分析，增強對市場變化和市場趨勢的把握。有利于得出更加科學、公正的結果。
（4）提升工作效率和管理水平。建立數(shù)據庫有檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點。這些優(yōu)點能夠極大地提高查詢、分析數(shù)據的效率,提供更好的工作方式。
三、適用于評估機構的房地產信息系統(tǒng)的特點
（1）人員專業(yè)
從調查、數(shù)據整理、數(shù)據分析均由長期從事房地產估價的專業(yè)人員組成，對數(shù)據的合理性、真實性、完整性進行專業(yè)審核。
（2）數(shù)據結構專業(yè)
數(shù)據結構既包括交通條件、基礎和公用設施等區(qū)域因素，又包括了面積、宗地形狀、建筑結構等個別因素，能更全面和準確的揭示房地產的狀況，適用于房地產評估和市場分析。
（3）專業(yè)的統(tǒng)計分析
利用房地產市場信息系統(tǒng)生成的動態(tài)數(shù)據，對房地產市場進行監(jiān)測，區(qū)分不同用途的對套型、價格、面積等反映市場狀況的重要指標進行及時總結和趨勢判斷；對同一房地產進行橫向和縱向對（類）比。
四、房地產信息系統(tǒng)的實施
（1）系統(tǒng)分析和系統(tǒng)設計
在系統(tǒng)分析的前提下房地產信息系統(tǒng)設計具有以下三個層次：
基礎數(shù)據層。主要目的是從專業(yè)人員調查的房地產市場數(shù)據中采集房地產市場信息。這一層是整個體系的基礎，是為整個系統(tǒng)動態(tài)數(shù)據的來源窗口。采集的數(shù)據具體包括物業(yè)概況、物業(yè)描述、區(qū)域及個別因素、二手房銷售等方面。針對這些方面的信息進行數(shù)據質量監(jiān)控和標準化處理。
數(shù)據處理層。主要目的是對基礎數(shù)據層提供的多源數(shù)據進行分類、存儲和統(tǒng)計。這一層包括為整個系統(tǒng)的運行提供各種基礎功能。其中包括：房地產市場數(shù)據分類、存儲、備份、統(tǒng)計、數(shù)據挖掘、數(shù)據轉換等數(shù)據組織、處理功能。
數(shù)據服務層。主要目的是為信息使用者提供各種數(shù)據交互平臺。這一層包括生成各種統(tǒng)計報表、房地產市場信息查詢、市場動態(tài)分析等。
（2）計算機程序設計
計算機程序設計也常常被稱為軟件開發(fā)。進行計算機程序設計的目的是實現(xiàn)系統(tǒng)分析和設計中提出的房地產信息管理模式和需求。
房地產信息系統(tǒng)主要由登錄、錄入、審查、信息查詢、統(tǒng)計、系統(tǒng)維護等模塊構成。
登陸功能：登陸系統(tǒng)為身份驗證登錄。分為管理員登錄和一般用戶登錄。分別通過不同的用戶名和密碼進入土地招拍掛信息管理界面。
錄入新信息功能：對于管理員，包括新用戶信息、房地產項目信息的錄入、一般用戶提交信息審核功能，信息一旦提交就存入到后臺數(shù)據庫中；普通用戶自行注冊進行錄入個人信息。
查詢功能：管理員、用戶可以按不同方式查詢并顯示自己需要的信息、錄入收集的房地產項目信息。查詢出的信息顯示在界面上。
審查功能：管理員可以審查用戶提交數(shù)據的真實可信并批準。
統(tǒng)計功能：管理員可以按各種要求（按年季月、區(qū)域范圍）對數(shù)據進行統(tǒng)計分析，包括按年度、季度、區(qū)域統(tǒng)計房地產項目信息，以及各個用戶提交的信息數(shù)量等情況。
系統(tǒng)維護功能：管理員可以對信息進行刪除、更改等維護工作；用戶可以更改自己的提交的信息，但已經審批的數(shù)據不能更改。
（3）系統(tǒng)調試與測試
在進行計算機程序設計之后，需要進行系統(tǒng)的調試。實際上，在編寫計算機程序時，一直在進行調試，修改程序中的錯誤。通過系統(tǒng)的調試與測試發(fā)現(xiàn)并改正隱藏在程序內部的各種錯誤以及模塊之間協(xié)同工作存在的問題。
（4）人員培訓
人員培訓可以分為兩種類型。一種類型指的是在軟件開發(fā)階段對程序設計人員的培訓，另一種類型是在系統(tǒng)切換和交付使用前對系統(tǒng)使用人員的培訓。這里，人員培訓指的是第二種情況。在管理信息系統(tǒng)投入使用之前，需要對一大批未來系統(tǒng)的使用人員進行培訓，包括系統(tǒng)操作員、系統(tǒng)維護人員等。
五、房地產信息系統(tǒng)的實施問題淺析
由于適用于評估機構的房地產信息系統(tǒng)的設計知識面比較繁雜，涉及房地產評估、房地產經濟、計算機程序設計等，需要各種專業(yè)人才的密切配合、通力合作才能夠克服實施過程中的遇到的難題。
（1）地圖信息處理系統(tǒng)的選擇
房地產信息系統(tǒng)涉及到空間數(shù)據分析和處理，地圖信息處理系統(tǒng)可以選擇結合GIS系統(tǒng)提供的組件進行開發(fā)，目前市場流行的GIS系統(tǒng)主要有MAPGIS、ARCGIS、SUPERMAP等。在資金和技術條件充分的條件下也可以選擇自主開發(fā)。
（2）數(shù)據校驗
房地產信息系統(tǒng)中數(shù)據的準確、真實性，直接關系到統(tǒng)計分析結果的正確與否，因此對數(shù)據的審查是非常重要的一個步驟。要達到數(shù)據校驗的目標需要從人員管理和程序設計兩個方面同時進行，具體包括人工復核校驗、輸入型錯誤機器校驗、統(tǒng)計分析校驗。
（3）基礎測繪圖件
房地產信息系統(tǒng)必須要有基礎的測繪圖件以便于確定房地產項目的具體位置和區(qū)域位置的統(tǒng)計分析。平時應當注意收集各個地區(qū)的數(shù)字地圖，以便于在系統(tǒng)中使用。
六、前景展望
在未來適用于評估機構的房地產信息系統(tǒng)不僅能夠及時有效的提供現(xiàn)狀信息和分析數(shù)據，為決策提供指導。還能根據歷史數(shù)據按照城市經濟的發(fā)展規(guī)律進行推演，預測區(qū)域發(fā)展變化。
作者： 鄒 宇