淺析如果房?jī)r(jià)暴跌
近期，各大媒體都在以不同方式報(bào)道國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，低迷的成交態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，部分城市一手、二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，或許公眾期盼已久的樓市拐點(diǎn)真的來(lái)了，關(guān)于政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控方向和房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，各方官員和專(zhuān)家各抒己見(jiàn)，爭(zhēng)執(zhí)不下。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于關(guān)鍵時(shí)期，也是一個(gè)矛盾逐漸顯現(xiàn)的時(shí)期。如果房?jī)r(jià)暴跌，可能會(huì)出現(xiàn)什么情況啦？房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎？
如果房?jī)r(jià)暴跌，首先受影響的應(yīng)該是金融業(yè)。整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，一般開(kāi)發(fā)商自由資金只占25-35%，其余基本來(lái)自銀行的信貸，盡管官方發(fā)布的銀行壓力測(cè)試顯示，銀行業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)40%左右的下跌，但這一切都是基于目前的高房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)暴跌，此時(shí)銀行發(fā)放出去的住房抵押貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行信貸和個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)完全暴露出來(lái)。因此可以肯定，房?jī)r(jià)急劇下跌的結(jié)果將是金融機(jī)構(gòu)噩夢(mèng)的開(kāi)始。
如果房?jī)r(jià)暴跌，其次受影響的是與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行，如金融業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)，建材業(yè)、裝飾業(yè)、家具業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、咨詢(xún)業(yè)、服務(wù)業(yè)等等，通過(guò)房地產(chǎn)為龍頭，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。如果房?jī)r(jià)暴跌，開(kāi)發(fā)商失去動(dòng)力，未來(lái)施工面積和新開(kāi)工面積都將會(huì)出現(xiàn)大幅下降，對(duì)鋼鐵、水泥、玻璃等原材料的需求量大大減少，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈將很不景氣，相關(guān)企業(yè)可能直接面臨倒閉。如果房?jī)r(jià)暴跌，除了打擊開(kāi)發(fā)商本身外，同時(shí)也嚴(yán)重打擊投資者對(duì)地產(chǎn)投資的信心，消費(fèi)者的信心也會(huì)受到挫傷。經(jīng)濟(jì)會(huì)從嚴(yán)重通貨膨脹急劇轉(zhuǎn)為通貨緊縮，導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條期。
如果房?jī)r(jià)暴跌，再次受影響的是中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)，現(xiàn)目前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，此階段一個(gè)突出特征就是需要大量的資金投入，合理解決這個(gè)階段的資金投入問(wèn)題，是保持城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的客觀必要條件。如果房?jī)r(jià)暴跌，地價(jià)同樣將受到重創(chuàng)，現(xiàn)階段賣(mài)地是地方財(cái)政收入的重要組成部分，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入的資金，如果沒(méi)有其他替代財(cái)政收入，中國(guó)整體的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程將停止不前，甚至倒退。
如果房?jī)r(jià)暴跌，同時(shí)對(duì)整個(gè)社會(huì)的負(fù)面影響也是很?chē)?yán)重的，甚至?xí)l(fā)社會(huì)的大動(dòng)蕩。房產(chǎn)對(duì)于一個(gè)普通家庭可能是最重要的財(cái)富，可能是一輩人甚至幾輩人的積蓄，同時(shí)，大部分房產(chǎn)投資者也是以貸養(yǎng)房，房?jī)r(jià)下跌幅度深，房產(chǎn)不能快速套現(xiàn)，國(guó)民財(cái)富面臨急劇縮水的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)暴跌對(duì)社會(huì)就業(yè)也會(huì)產(chǎn)生巨大影響。如果房?jī)r(jià)暴跌，金融政策收緊，企業(yè)信貸困難，大批中小企業(yè)會(huì)陷入三角債，實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)可能直接倒閉，引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大衰退，整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力過(guò)剩，大部分員工處于半失業(yè)或完全失業(yè)狀態(tài)，失業(yè)人員再加上每年新增的應(yīng)屆畢業(yè)生，一大批失業(yè)人員將重新流回社會(huì)，此時(shí)高失業(yè)率滋生的社會(huì)暴力事件也將層出不窮。
從上面分析來(lái)看，如果房?jī)r(jià)暴跌，政府不但沒(méi)有達(dá)到最初調(diào)控目的，反而陷入更多更復(fù)雜的困境。當(dāng)然，從現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)、以及中國(guó)國(guó)際影響力的不斷提升等等因素分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量仍然很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景仍很樂(lè)觀。政府調(diào)控目的是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保障民生，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平，但回歸多少才算合理呢？如果中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)幾年進(jìn)行大的調(diào)整，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)各個(gè)層面產(chǎn)生什么樣的影響？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，此階段必須堅(jiān)持在房?jī)r(jià)調(diào)控的基礎(chǔ)上，合理引導(dǎo)資金的流向，健全整個(gè)行業(yè)機(jī)制。
作者：賀建軍