淺析限價商品房的土地價格評估
隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施，各地政府也加大了限價商品房的供應(yīng)，同時金融機構(gòu)也支持限價商品房建設(shè)的融資。我們在評估工作中也遇到用于限價房的出讓商住用地使用權(quán)價格評估，我們以成都為例對近期遇到的限價商品房土地評估工作總結(jié)了以下經(jīng)驗及工作步驟，供大家交流。
1、落實兩種不同性質(zhì)商品房的內(nèi)涵及差異
普通商品房 | 限價商品房 | |
土地類型 | 一般為出讓用地 | 一般為出讓用地 |
土地用途 | 商業(yè)、住宅 | 商業(yè)、住宅 |
使用年期 | 商業(yè)40年、住宅70年 | 商業(yè)40年、住宅70年 |
購買人員年收入限制 | 只要不是在國家限購政策內(nèi)的人員都可以購買 | 除了符合國家限購?fù)庹?，還需要達到以下要求，個人年收入3.5萬，家庭7萬以內(nèi) |
其他限制 | 無 | 3年內(nèi)沒轉(zhuǎn)讓過房產(chǎn)含出售、贈與、離婚析產(chǎn)或自行委托拍賣房產(chǎn)等 |
戶籍要求 | 可參照成都市中心城區(qū)商品住房限購政策 | 可參照，《成都市中心城區(qū)限價商品住房申請、審核、配售及監(jiān)督管理暫行辦法》 |
出售限制 | 無限制 | 5年內(nèi)不得用于出租、轉(zhuǎn)借或改變用途。違規(guī)出租、轉(zhuǎn)借或改變用途的，由住房保障管理部門責(zé)令其限期改正，對逾期拒不糾正的，收回其住房。 |
價格限制 | 市場定價 | 住宅比市場價格低15%-20%，兼容的商業(yè)部分按市場定價 |
2、通過剩余法找到影響價格的差別點
對于土地價格的評估，我們主要分析限價商品房和普通商品房對地價有影響的地方，有些因素雖然存在差異但對地價不存在實際影響。我們通過以下實例用假設(shè)開發(fā)法來對比其對地價影響的分析；
例：根據(jù)某經(jīng)濟適用房項目提供的《總平面圖》，其規(guī)劃指標(biāo)如下：
(1) 土地用途：商業(yè)、住宅用地；
(2) 使用年期：商業(yè)39.89年、住宅69.89年；
(3) 容積率：4.99；
(4) 地面建筑面積：商業(yè)面積比例為8.71%，住宅面積比例為91.02%，配套設(shè)施面積比例為0.26%；
(5) 建筑密度：總建筑密度25%，住宅建筑密度為13.86%；
(6) 綠化率：30%。
(7) 《關(guān)于限價商品房項目預(yù)計銷售價格的函》住宅價格限定為5530元/平方米，（依據(jù)調(diào)查區(qū)域正常市場住宅售價在6900元/平方米），商業(yè)部分按市場定價在16500元/平方米。
假設(shè)開發(fā)法測算過程摘要表
項目 | 開發(fā)價值 (元/㎡) | 開發(fā)成本 (元/㎡) | 利潤 (元/㎡) | 稅金及銷售費用(元/㎡) | 維修基金(元/㎡) | 樓面地價(元/㎡) | 相關(guān)信息 |