統(tǒng)計(jì)分析在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中存在的應(yīng)用問(wèn)題
作者：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估部 郭貴玥
摘要：統(tǒng)計(jì)分析就是對(duì)大量數(shù)據(jù)資料進(jìn)行匯總、推斷和分析的方法，這些分析來(lái)源于對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、資料的研究，通過(guò)研究分析來(lái)發(fā)掘數(shù)據(jù)內(nèi)部的規(guī)律性。在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的各個(gè)階段，統(tǒng)計(jì)分析都具有非常重要的作用。因此，如何正確運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)工具為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估服務(wù)，成為估價(jià)工作非常重要的一環(huán)。某些估價(jià)機(jī)構(gòu)在統(tǒng)計(jì)分析方法的應(yīng)用過(guò)程中，不同程度的存在一些問(wèn)題，本文從實(shí)踐出發(fā)，揭示了統(tǒng)計(jì)分析在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中存在的幾種類(lèi)型的錯(cuò)誤，并提出了改進(jìn)的措施。
關(guān)鍵詞：統(tǒng)計(jì)分析、基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)評(píng)估
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城鎮(zhèn)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是國(guó)家宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)，是國(guó)家征收土地稅，評(píng)估標(biāo)定地價(jià)，宗地地價(jià)的依據(jù)。
統(tǒng)計(jì)學(xué)是一門(mén)研究如何根據(jù)事物的隨機(jī)性規(guī)律來(lái)收集、分析數(shù)據(jù)并利用于進(jìn)行推斷的科學(xué)。她在自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)、軍事科學(xué)以及人文科學(xué)中都有廣泛的應(yīng)用。計(jì)算機(jī)及軟件技術(shù)的發(fā)展，使很多以前無(wú)法利用人力進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)計(jì)算變?yōu)榭赡?，使得統(tǒng)計(jì)學(xué)的應(yīng)用日趨普及?，F(xiàn)在，統(tǒng)計(jì)學(xué)的應(yīng)用幾乎遍及所有科學(xué)領(lǐng)域和國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)，統(tǒng)計(jì)學(xué)的一些基本概念和知識(shí)已成為很多社會(huì)生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的必備常識(shí)。
哪里有數(shù)據(jù)，哪里就有統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)學(xué)在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中起著很重要的作用．一旦我們開(kāi)始收集數(shù)據(jù)并力圖描述一個(gè)狀態(tài)時(shí)，就步入了統(tǒng)計(jì)學(xué)的領(lǐng)地。而在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，地價(jià)樣本則是基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的依據(jù)。無(wú)論是有用的或者是令人誤解的資料，統(tǒng)計(jì)學(xué)幾乎都是具有很大影響力的。從平均數(shù)、眾數(shù)、中位數(shù)到回歸分析、相關(guān)分析，從秩和分析、同一性檢驗(yàn)到假設(shè)檢驗(yàn)、顯著性檢驗(yàn)，如今，統(tǒng)計(jì)分析充斥著基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的每一個(gè)角落。但是，在現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，由于對(duì)統(tǒng)計(jì)方法的掌握不足，或者對(duì)地價(jià)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵理解錯(cuò)誤、對(duì)影響因素的研究不充分，統(tǒng)計(jì)分析方法在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中存在大量的問(wèn)題。
一、 統(tǒng)計(jì)分析方法選用不當(dāng)
同樣的問(wèn)題，可以采用不同的統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分析。如回歸分析時(shí)可采用指數(shù)模型，也可采用線性模型。但得到的結(jié)果卻是天壤之別。方法運(yùn)用不當(dāng)，基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果就會(huì)偏離事實(shí)。這就要求估價(jià)人員在選擇統(tǒng)計(jì)分析方法時(shí)，充分考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，以及數(shù)據(jù)在經(jīng)濟(jì)范疇的意義，選擇合適的方法。
部分估價(jià)機(jī)構(gòu)在選擇統(tǒng)計(jì)分析方法時(shí)，習(xí)慣性的選用模版上或前一個(gè)報(bào)告運(yùn)用的統(tǒng)計(jì)方法，沒(méi)有考慮到數(shù)據(jù)本身的特點(diǎn)，也沒(méi)有考慮到數(shù)據(jù)在實(shí)踐上的意義。如運(yùn)用統(tǒng)計(jì)模型進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，一概用算術(shù)平均模型進(jìn)行測(cè)算，沒(méi)有結(jié)合樣本數(shù)據(jù)本身的特點(diǎn)，它是正態(tài)分布還是偏態(tài)分布？如是正態(tài)分布，用算術(shù)平均模型當(dāng)然是沒(méi)有問(wèn)題的，但如果數(shù)據(jù)是偏態(tài)分布，就要考慮用眾數(shù)、中位數(shù)等其他方法進(jìn)行地價(jià)的測(cè)算。另外，從實(shí)踐上說(shuō)，還要從樣本分布的情況來(lái)考慮?！冻鞘型恋毓纼r(jià)規(guī)程》中要求樣點(diǎn)分布均勻，但在實(shí)際操作中很難做到，這不僅跟樣點(diǎn)收集的質(zhì)量有關(guān)，還跟市場(chǎng)本身的特點(diǎn)有關(guān)，畢竟交易是根據(jù)市場(chǎng)需求發(fā)生的，而不是根據(jù)估價(jià)的需求產(chǎn)生的。如某市四級(jí)商業(yè)用地是一個(gè)很大的區(qū)域，可是在此區(qū)域中只有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，估價(jià)人員在收集地價(jià)資料時(shí)，大部分地價(jià)資料位于此農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)域，在這種情況下，就不能采用算術(shù)平均模型，而應(yīng)考慮采用其他分析方法。
因此，在統(tǒng)計(jì)分析方法的選用上，應(yīng)結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)理論與數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行，使統(tǒng)計(jì)分析方法不僅在理論上可行，在實(shí)踐也較為合理。
二、 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)不完整
當(dāng)模型的未知參數(shù)估計(jì)出來(lái)以后，可以說(shuō)已初步建立了一個(gè)統(tǒng)計(jì)模型。建立統(tǒng)計(jì)模型的目的是應(yīng)用它來(lái)研究經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但如果馬上就用這個(gè)模型去做預(yù)測(cè)、控制和分析，顯然是不夠慎重的。因?yàn)檫@個(gè)模型是否真的揭示了變量與變量之間的真實(shí)關(guān)系，必須通過(guò)對(duì)模型的檢驗(yàn)才能確定。而某些評(píng)估機(jī)構(gòu)根本就沒(méi)有對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，或者檢驗(yàn)方法不夠全面，不能完全反映變量之間，或者變量與函數(shù)之間是否有相關(guān)關(guān)系。
如某估價(jià)機(jī)構(gòu)在分析地價(jià)與容積率關(guān)系時(shí)采用了回歸分析方法，以縱軸為土地價(jià)格，橫軸為容積率，選用指數(shù)模型進(jìn)行擬合，并且通過(guò)了F檢驗(yàn)。事實(shí)上，僅進(jìn)行F檢驗(yàn)是不夠的。通過(guò)擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)數(shù)模型更加適合描述地價(jià)與容積率的關(guān)系，并且，從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)，對(duì)數(shù)模型更加符合土地報(bào)酬遞減規(guī)律。運(yùn)用該估價(jià)機(jī)構(gòu)的容積率修正體系時(shí)，就存在一定的不合理性。
如果檢驗(yàn)方法缺失或者檢驗(yàn)方法不完整，所建立的模型可靠性就低，這種計(jì)算就沒(méi)有任何意義。檢驗(yàn)一般從經(jīng)濟(jì)意義、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量三個(gè)方面進(jìn)行。主要檢驗(yàn)方法有：
1、符號(hào)、值域檢驗(yàn)：主要從經(jīng)濟(jì)意義上判斷回歸分析的合理性。如樣本中某一變量違背了現(xiàn)實(shí)狀況，我們就可以認(rèn)為該模型不具有經(jīng)濟(jì)意義，由此得到的推斷值也不準(zhǔn)確。如通過(guò)計(jì)算的地價(jià)出現(xiàn)負(fù)數(shù)，明顯不符合實(shí)際，從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)就不準(zhǔn)確。遇到這種情況，應(yīng)分析出現(xiàn)違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的具體原因，再有針對(duì)性的采取補(bǔ)救措施。如增大樣本數(shù)量，對(duì)不合理經(jīng)濟(jì)意義的樣本進(jìn)行剔除、換用估價(jià)方法等。
2、T檢驗(yàn)：檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭凶兞恐g的線性假設(shè)是否合理。
3、擬合優(yōu)度檢驗(yàn)。因變量的變化來(lái)自于兩方面，一個(gè)是自變量的變化，一個(gè)是不可控制隨機(jī)因素的影響。擬合優(yōu)度即反映了自變量對(duì)因變量的影響程度。R2越接近1，說(shuō)明自變量對(duì)因變量的影響較大，而其他不可控隨機(jī)因素對(duì)因變量的影響度較小，模型的擬合度就較高，回歸模型就能較準(zhǔn)確的反映現(xiàn)實(shí)。
4、F檢驗(yàn)：模型作為一個(gè)整體，在一定程度上反應(yīng)了兩個(gè)變量之間的統(tǒng)計(jì)線性關(guān)系，應(yīng)對(duì)其做顯著性檢驗(yàn)?；貧w方程的顯著性檢驗(yàn)，是利用方差分析所提供的F統(tǒng)計(jì)量，檢驗(yàn)預(yù)測(cè)模型的總體線性關(guān)系的顯著性。
5、D.W檢驗(yàn)：即序列自相關(guān)檢驗(yàn)，針對(duì)回歸余項(xiàng)的線性獨(dú)立假設(shè)進(jìn)行檢驗(yàn)。
估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)數(shù)據(jù)、模型進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理選用各種檢驗(yàn)方法，做到既精簡(jiǎn)又有效。
三、統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用敘述不清晰
基準(zhǔn)地價(jià)是為國(guó)土資源部門(mén)、政府部門(mén)以及其他單位服務(wù)的，報(bào)告使用者不一定是土地相關(guān)專(zhuān)業(yè)或統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估或統(tǒng)計(jì)學(xué)鮮有了解，因此，基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告應(yīng)通俗易懂。統(tǒng)計(jì)分析是一門(mén)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)科，涉及到線性代數(shù)、概率論，數(shù)理統(tǒng)計(jì)方面的知識(shí)，本身較為深?yuàn)W難懂。如何清楚的表述出它的應(yīng)用步驟，成為報(bào)告質(zhì)量的重要體現(xiàn)之一。一些估價(jià)機(jī)構(gòu)僅僅從數(shù)學(xué)的角度敘述了統(tǒng)計(jì)方法如何應(yīng)用，并沒(méi)有結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行敘述，容易讓報(bào)告使用者一頭霧水。還有些評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析方法步驟描述不夠清晰，無(wú)法讓報(bào)告使用者明了統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果或結(jié)論是如何得到。
如某估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告中對(duì)秩和檢驗(yàn)法的描述如下：
1、將同一土地級(jí)別中相同土地使用類(lèi)型的地價(jià)，從小到大按順序編號(hào)作為秩序數(shù)。如果同一地價(jià)有多個(gè)樣點(diǎn)時(shí)，以其秩數(shù)和的平均值作為相同地價(jià)樣點(diǎn)秩數(shù)。
2、分別計(jì)算不同方法所估宗地的秩和Xi及其平方和。
3、計(jì)算統(tǒng)計(jì)量。
4、進(jìn)行統(tǒng)計(jì)判斷，判定處理結(jié)果是否為同一總體樣本。
通過(guò)該敘述，報(bào)告使用者并不能清晰的知道秩和分析是如何進(jìn)行的。如第二步“計(jì)算不同方法所估宗地的秩和Xi及其平方和”應(yīng)如何計(jì)算？第三步“計(jì)算統(tǒng)計(jì)量”又該如何計(jì)算？第四步該如何判斷？
綜上所述，應(yīng)充分考慮到報(bào)告使用者的知識(shí)結(jié)構(gòu)，清晰明白的對(duì)統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行敘述是估價(jià)人員應(yīng)做到的基本工作。條理性強(qiáng)，簡(jiǎn)單易懂，統(tǒng)計(jì)學(xué)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的結(jié)合是報(bào)告撰寫(xiě)的重要原則。
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