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為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，2006年底至2007年初，國(guó)家有關(guān)部門先后出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，主要有《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策的通知》（財(cái)綜[2006]48號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知》（國(guó)土資發(fā)[2006]307號(hào)）等政策，這些政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將產(chǎn)生積極的影響。

（一）新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用相關(guān)政策

根據(jù)財(cái)綜[2006]48號(hào)文有關(guān)精神，從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是土地出讓金的一部分。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收范圍為：

1、土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地(含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地)；

2、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地；

3、在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市(含建制鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。

（二）新增建設(shè)用地有償使用使用費(fèi)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）土地增值稅的基本內(nèi)容

我國(guó)于1993年制定并發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，該《條例》明確規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取收的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?！稐l例》發(fā)布后各地的執(zhí)行情況不一，有的省市對(duì)土地增值稅采取預(yù)征政策，預(yù)征稅額一般按房地產(chǎn)交易價(jià)格的0.5%-3%，有的省市根本就未開征土地增值稅。國(guó)家稅務(wù)總局于2006年出臺(tái)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題，指出土地增值稅應(yīng)以項(xiàng)目清算結(jié)果為依據(jù)進(jìn)行征收，同時(shí)規(guī)定了土地增值稅的清算單位、清算條件、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收確定、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料、項(xiàng)目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等具體事項(xiàng)。

（二）土地增值稅清算制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（三）實(shí)施土地增值稅清算制度，房地產(chǎn)或土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題

研究土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的影響，應(yīng)從房地產(chǎn)和土地使用權(quán)對(duì)其擁有的權(quán)益出發(fā)，根據(jù)評(píng)估作價(jià)目的進(jìn)行具體分析。

對(duì)于作價(jià)入股、轉(zhuǎn)讓（出讓）等評(píng)估目的，應(yīng)在實(shí)施該目的時(shí)繳納土地增值稅，完稅后入股方、轉(zhuǎn)讓（出讓）方對(duì)擬入股、轉(zhuǎn)讓（出讓）的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)有完整權(quán)益，評(píng)估結(jié)果是公允的市場(chǎng)價(jià)值，該價(jià)值應(yīng)包含土地增值稅。在進(jìn)行具體項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，成本（逼近）法中土地增值收益隱含有土地增值稅，考慮土地增值收益后，勿須考慮土地增值稅；假設(shè)開發(fā)法（剩余法）通常應(yīng)扣除平均利潤(rùn)，對(duì)超過(guò)平均利潤(rùn)的超額利潤(rùn)則視為土地收益，土地增值稅是對(duì)超額利潤(rùn)的再分配，是地價(jià)構(gòu)成部分，此時(shí)不應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)扣除。

對(duì)抵押、擔(dān)保等評(píng)估目的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值量應(yīng)是債權(quán)人可以處分的權(quán)益，由于該時(shí)點(diǎn)土地增值稅尚未支付，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，評(píng)估的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)價(jià)格不應(yīng)土地增值稅。在具體估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)師很難知曉評(píng)估項(xiàng)目最初的取得成本，因此在估價(jià)報(bào)告中無(wú)法扣除土地增值稅，只能評(píng)估出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的含稅價(jià)值。由于該價(jià)值并非完全屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或土地使用權(quán)擁有者的權(quán)益，其中有部分權(quán)益（土地增值稅）屬于國(guó)家。因此對(duì)以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)進(jìn)行抵押、擔(dān)保等情 況，在國(guó)家尚未出臺(tái)具體規(guī)定前，估價(jià)師應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行專項(xiàng)說(shuō)明并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，建議抵押權(quán)人或債權(quán)人在確定債權(quán)額時(shí)，應(yīng)充分考慮債權(quán)人所享有的抵押擔(dān)保物的權(quán)益（擔(dān)保額應(yīng)以評(píng)估價(jià)扣除土地增值稅）。