劃撥土地與企業(yè)改制
企業(yè)改制面臨的首要問題是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)界定和量化，其中涉及的土地資產(chǎn)，大多又是企業(yè)以行政劃撥方式取得的劃撥土地。因此，劃撥土地作為我國(guó)現(xiàn)存較特殊的土地供應(yīng)類型，其在企業(yè)改制中應(yīng)予特別關(guān)注。
一、界定改制范圍內(nèi)的土地
由于管理體制的原因，擬改制企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及的土地大體可分為兩大類，即已登記發(fā)證的土地和尚未登記發(fā)證的土地。在企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)清理、界定時(shí)，必須明確納入改制范圍的土地。
1、尚未登記發(fā)證的土地
對(duì)因故尚未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》的土地，企業(yè)應(yīng)按土地管理機(jī)關(guān)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)土地設(shè)立登記，辦理《國(guó)有土地使用證》。
2、已登記發(fā)證的土地
應(yīng)區(qū)別兩種情況：若確認(rèn)土地面積、用途未發(fā)生變化，則整宗地納入改制范圍，土地用途、面積按土地登記狀況核定；若土地用途、面積已發(fā)生變化，則應(yīng)按土地行政主管部門有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)土地變更手續(xù)，對(duì)土地用途、面積予以核定。
①土地用途重新界定
a、超登記用途使用，出現(xiàn)多種用途混合使用情形。例，原工業(yè)用地中出現(xiàn)住宅用地。
b、擅改用途，土地全部或部分現(xiàn)狀用途與登記用途不一致。例，破墻開店凸現(xiàn)新用途。
c、土地、房產(chǎn)登記用途不一致。
d、其它。
②土地面積重新界定
a、對(duì)土地原登記面積有質(zhì)疑。
b、因剝離非改制資產(chǎn)（如已房改住房、已合資聯(lián)建用房等）應(yīng)扣除土地面積。
c、部分土地位于土地行政主管部門已辦理的舊城房屋拆遷土地手續(xù)規(guī)定的規(guī)劃紅線范圍內(nèi)而需扣除。
d、部分土地因被城市公共用地（城市道路、公共綠化、河道、高壓走廊等）占用或已被規(guī)劃占用需扣除。
e、其它
綜上所述，作為改制前置條件，企業(yè)必須明確改制范圍，準(zhǔn)確界定擬納入改制范圍的土地面積、用途等，為土地資產(chǎn)量化和資產(chǎn)處置奠定基礎(chǔ)。
二、正確衡量土地資產(chǎn)價(jià)值
作為劃撥土地使用權(quán)，其資產(chǎn)價(jià)值由于歷史原因，往往因行政劃撥無償取得在企業(yè)資產(chǎn)帳面上無資產(chǎn)記錄，或僅憑當(dāng)初企業(yè)支付的土地部分取得費(fèi)（如：人員安置補(bǔ)償費(fèi)）入帳，有的可能僅表現(xiàn)為上世紀(jì)九十年代全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行的清產(chǎn)核資對(duì)土地資產(chǎn)的估算值。因此，在企業(yè)改制階段，客觀、科學(xué)、合理地核定土地資產(chǎn)值是一項(xiàng)極為重要的工作。
根據(jù)國(guó)土資源部辦公廳“關(guān)于頒發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見》和《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法》的通知”[國(guó)土資廳發(fā)（2001）42號(hào)]國(guó)土資源部“改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知”[國(guó)土資發(fā)（2001）44號(hào)]有關(guān)精神，企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資本；企業(yè)自主委托具備相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)；估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的土地評(píng)估報(bào)告經(jīng)土地行政主管部門初審、備案后作為土地資產(chǎn)處置的必備資料之一。
三、量身定度選擇土地資產(chǎn)處置方式
就劃撥土地而言，改制企業(yè)改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，仍可繼續(xù)以劃撥方式使用，否則應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行有償（出讓、租賃、國(guó)家作價(jià)出資、入股、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)等）使用。改制企業(yè)可根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)、參照土地估價(jià)結(jié)果擬訂土地資產(chǎn)處置申請(qǐng)，并持企業(yè)改制方案、土地估價(jià)報(bào)告及備案資料等相關(guān)資料到有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批手續(xù)。
四、完善土地登記
改制企業(yè)獲取土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件后，應(yīng)及時(shí)到土地行政主管部門辦理土地變更登記手續(xù)，取得〈〈國(guó)有土地使用證〉〉。
四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 徐濤
二零零六年十月